上一期我们讨论了,什么是买车的好时机?
这一期就讨论卖车,要注意什么?如果车还没有供完,要卖怎么办?
什么情况会想卖车?
买车,也可以算是我们人生中相当大笔的开销,所以买之前都会深思熟虑,精打细算后才出手。
当然大部分时候,都会希望能够尽量和这车“天长地久”,但还是有可能会把车子卖掉。
什么时候会把车子卖掉呢?
1. 最常见的就是财务状况出现问题的时候,假如失业了没有收入,无法支付汽车贷款,唯有壮士断臂。
2. 也有人因为工作离乡背井。出国工作,就会好一段时间不需要用到车子,车子不像屋子可以出租,所以卖掉无疑是不错的选择。
3. 当然,也有人因为好的理由卖车,就是要升级!看到新车越出越好,就想要换新车。
要怎样卖车?
无论你要卖车是什么理由,卖的时候要考虑什么条件呢?
若已经供完,事情很简单,查询市价,再找到买家或者卖给旧车行就完事。
但是,还没有供完的车子,要怎么卖呢?
首先同样是查询市价和寻找买家,接着就要向银行查询尚欠的贷款额。
如果车子的市值低过尚欠银行的贷款额,就要准备一笔金额来偿还差价。所以一般上会尽量提高车子的二手价,才能有足够的钱还给银行。
不然,就要自己承担这笔差价。
提早还清车贷可以省利息?
尤其在供完之前就想卖车,还要考虑一个很重要的部分,就是利息。
还没有供完就卖车,也就是提早还清车贷,但提早还清并不代表你就可以省下一些利息。
这是因为,银行是以“78法则”来计算车贷的利息。
什么是“78法则”?就是一个在贷款初期征收掉大部分利息的方程式。由于利息已经在前期就支付了,所以提早还清贷款可以节省的利息不多。
事实上,“78法则”也利用在计算提早还清的个人贷款(Personal Loan)。
”78法则“的计算方程式
现在来了解计算的方程式:
第X个月的利息=(总共需支付的月份-X+1)÷ 每一个供期相加 X 总共要支付的利息
1. 确定一共有多少期供期,然后所有供期相加
2. 计算出一共要支付的利息。
(*备注:借钱买车的时候已经教过。车贷利息=贷款总额 X 利率 X 年份)
*请参考配图
每个月还的利息有多少?
假设借了RM50,000,年利率为5%,分12期偿还(所以利息才1年),在不同的时间点偿还所需支付的利率如下:
第一个月要还的利息:(12-1+1)÷ 78 x(50,000*0.05*1=2500)=384.6
第二个月要还的利息:11÷78 x 2500 =352.5
第三个月要还的利息:10÷78 x 2500 =320.5
第四个月要还的利息:9÷78 x 2500 =288.5
第五个月要还的利息:8÷78 x 2500 =256.4
第六个月要还的利息:7÷78 x 2500 =224.4
第七个月要还的利息:6÷78 x 2500 =192.3
第八个月要还的利息:5÷78 x 2500 =160.3
第九个月要还的利息:4÷78 x 2500 =128.2
第十个月要还的利息:3÷78 x 2500 =96.15
第十一个月要还的利息:2÷78 x 2500 =64.1
第十二个月要还的利息:1÷78 x 2500 =32.1
全部利息相加,就是2500。但是可以看出大部分的利息是在最前期就给了,越后期的利息越少。
所以假设你买了一辆车,原本贷款7年,供了5年后,想要提早还清,其实节省的不多,因为利息已经在前期给了大部分。
所以车没供完,建议卖吗?
了解了78法则,你就会明白,为何一般上,车子还没有供完都不建议卖掉,因为将会损失掉利息。
尤其卖车的理由只是想要换新车,这时候你要仔细思考,真的有必要换?
另外,若只是单纯的想要早点还清,除非你手上真的有多余的钱,否则继续原定计划也没有什么不好,毕竟要给的利息已经给了七七八八。
怎样取消车的RFID?
另外,卖车还要注意是否已经取消Touch n Go 的RFID哦。
根据Paultan汽车资讯网,车主必须要亲自打电话给Touch n Go公司取消旧的RFID,否则钱还会继续从你的户头扣。
因为RFID是跟人不跟车的,所以车主换人,就要重新注册新的。
不仅如此,国家银行还从2013年开始,规定第3笔房贷的成数限制不再以房产的总售价(gross selling price)来计算,而是以不包括回扣rebate和折扣discount的净售价(net selling price)。
换句话说,买家实际能够借到的房贷会变得更少,从而使让购买第3间和以上房子的成本提高。
房地产售价最高贷款成数LTV可借到的房贷
总售价:RM500,000
70%
RM350,000
净售价:RM450,000
70%
RM315,000
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在大马购买第3间屋子:6个方法教你如何借到90%房贷
从以上的例子来看,70%的LTV限制会让很多人在购买第3间和以上的屋子时,被迫承担一笔非常高昂的头期款。
对于名下拥有很多间屋子的房产投资者来说,这无疑是一大负担。那么,马来西亚究竟有什么办法可以打破这个70%房贷成数的限制呢?
其实对于房地产投资者来说,房地产市场的确有几个方法可以让他们拿到比70%更高的贷款成数。
1)借助HOC拥屋计划的优惠
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在拥屋计划(Home Ownership Campaign,简称HOC)期间购买第3间及以上的房产,只要房价达到RM600,000及以上,房贷成数便不再限制在70%,而是以银行内部风险架构自行评估。
换句话说,只要买家的CCRIS和CTOS等信贷记录良好,且能够证明本身拥有充足的经济能力,便有机会跟银行借到比70%更高的房贷成数。
不仅如此,买家参与拥屋计划还能享有其他优惠,比如房价至少折扣10%、房产割名过户的印花税免费,还有房贷合约的印花税免费。
根据马来西亚房地产发展商协会(简称REHDA)的数据,拥屋计划自2020年6月1日推出到2021年9月底的16个月期间,总共卖出了73,503间房屋单位。
根据大马政府早期的宣布,HOC拥屋计划即将在2021年12月31日结束,只有槟城Penang把该活动延长至2022年6月30日,所以想要趁机购买第3间和以上屋子的投资者,记得要把握这次的机会。
用HOC拥屋计划购买房子的4大好处和坏处
相关指南
用HOC拥屋计划购买房子的4大好处和坏处
2)考虑购买商用房产
CH_5 Tips To Get 90 Percent Home Loan For Third Property In Malaysia - 1
基于国家银行的70%房贷成数限制仅适用于住宅房产residential property,买家可以考虑换个投资目标,转而购买不受此政策影响的商用房产(commercial property)。
如今的商用房产类型相当多元,而且当中不乏同时兼具住房和商业用途的产品,比如服务式公寓serviced apartment、SoHo、SoFo和SoVo等等。
购买这些commercial property需要申请商用房产贷款,其申请程序与住宅房产贷款类似,同时房贷最多可以借到80%至85%。
虽然无法跟住宅房产一样借到90%,但80%到85%的房贷成数已经比70%来得高许多,可以大大减轻买家在头期方面的压力。
购买的房地产首2间住宅房产第3间及以上住宅房产商用房产
最高房贷成数LTV
90%
70%
80%-85%
头期钱
10%
30%
15%-20%
3)向其他类型的金融机构申请贷款
CH_5 Tips To Get 90 Percent Home Loan For Third Property In Malaysia - 2
很多购屋者在申请房屋贷款时,普遍只会选择市场主流的银行,如马银行Maybank、联昌国际银行CIMB、大众银行Public Bank、兴业银行RHB等等,鲜少会考虑其他类型的金融和借贷机构。
事实上,除了这些银行之外,马来西亚还有很多合法及可靠的机构,可以让房屋买家申请房贷,比如:
a. 回教银行
回教银行是以伊斯兰教法为营运基础的一种银行,比如马建屋银行(MBSB)、回教银行(Bank Islam)和Bank Muamalat等便是我国规模较大、比较知名的回教银行。
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若借贷者符合条件,即便是申请第3个房贷也有机会获得70%以上的房贷成数,所以不妨试试跟这些回教银行申请看看。
b. 保险公司
事实上,有些由大马国家银行批准营运的保险公司也有在大马提供房贷服务,比如AIA就是其中之一。这些保险公司在审批房贷方面的标准可能跟银行不太一样,所以可能也有机会获得更高的贷款成数。
c. 合作社
合作社(Co-operative Society)是在马来西亚合作社委员会(The Co-operative Societies Commission of Malaysia,简称SKM)底下注册成立的组织,旨在以互助与合作的精神为会员提供协助。
根据SKM的官网资讯,合作社可以向其会员提供贷款的,比如Bank Kerjasama Rakyat Malaysia Berhad和Co-op Bank Persatuan Malaysia Berhad。
这些合作社的宗旨之一就是帮助其会员,因此在提供房贷方面有可能比银行来得“宽松”,所以购买第3间及以上房产的投资者有机会拿到更高的贷款成数。
d. 合法财务公司
这些财务公司是由房屋与地方政府部(Ministry of Housing and Local Government,简称KPKT)发出执照的财务机构,向公众提供房屋贷款、私人贷款和商业贷款等借贷服务。
虽然有些合法的财务公司在放贷方面会比银行来得宽松,但这些公司的利息相当的高,一般介于每年8%到12%,比通常介于3%至4%的银行房贷利息来得高很多,所以买家一定要谨慎衡量。
4)对名下房贷进行再融资
CH_5 Tips To Get 90 Percent Home Loan For Third Property In Malaysia - 3
如果你碍于本身的名下已经有2笔房贷,而无法申请到90%的第3笔贷款,那么你可以考虑通过再融资(refinance)来整合目前的贷款,让自己不再受到国家银行的70% LTV政策所限制。
举例来说,A有2间贷款还未供完的房产,并且打算购买第3间屋子。这时候A可以通过再融资将手上2间的房贷合并成一笔房贷,或者对其中一个房贷进行再融资,以将房贷转到另一人的名下,这样在购买第3间房产时就可以获得90%房屋贷款。
5)借名买房
CH_5 Tips To Get 90 Percent Home Loan For Third Property In Malaysia - 4
顾名思义,借名买房就是借用他人的名字来购买房产,主要方式是寻找仍能获得90%房贷的伙伴一起买房,然后通过法律文件保障,在互惠互利下达成双赢。
比如A是一名已拥有两间房产的投资者,如果继续购买第3间房产,在房贷成数限制措施下便无法向银行借到90%房贷。而B则是一名想要投资房地产、但并无相关经验且名下没有任何房贷的投资新手。
这时候A和B就能合作,借用B的名义申请房贷,然后A在日后负责管理出租等投资事务,然后两人再以事前约定的方式来分享利润。
然而,借名买房最大的风险是,A的名字不会出现在买卖和贷款合约中。因此为寻求保障,A与B可以签署信托契约(Trust Deed)和授权委托书(Power of Attorney),以确保房产的拥有权和管理权掌握在A的手中。
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Trust Deed是什么?这份信托契约文件将会列出买家和名义买家,对双方共享的财产的分配与安排,像是房产拥有权的百分比、偿还贷款的义务责任,以及与该房产有关的任何其他财务责任等。
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Power of Attorney是什么?在这份授权委托书文件里,名义买家将授权买家一定的权力,让对方可以处理房产的相关事务,包括签署租赁合约Tenancy Agreement和买卖合约Sale and Purchase Agreement等,以将房产出租和出售。