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行政函釋
| 法務部行政執行署 |
| 100年度署聲議字第 32 號 |
| 民國 100 年 04 月 26 日 |
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| 按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承 買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」 「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。 房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之 先後定之。」分別為民法第 426 條之 2 第 1 項及土地法第 104 條 第 1 項所明定。次按，「土地法第 104 條第 1 項規定：基地出賣時 ，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時， 基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人 所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言 。」業經最高法院 69 年台上字第 945 號著有判例。故房屋與基地分屬 不同之人所有，土地所有權人主張對於其土地上之其他人所有之房屋有土 地法第 104 條第 1 項或民法第 426 條之 2 第 1 項規定之優先承 買權者，必須房屋所有人與土地所有人間有地上權、典權或租賃關係存在 之情形而言。查本件行政執行處於拍賣公告附表備註欄 2 載明「基地所 有權人如符合土地法第 104 條或民法第 426 條之 2 第 1 項規定者 ，有優先承買權，惟應於接到本處通知後 10 日內向本處提出有優先承買 權之證明」，明示基地所有權人應符合土地法第 104 條或民法第 426 條之 2 第 1 項規定者始可主張優先購買。本件行政執行處認異議人未 提出符合土地法第 104 條及民法第 426 條之 2 規定之資格證明文件 ，遂否准異議人優先承買之請求，與前揭規定、判例意旨，核無不合。 |
| 法務部行政執行署聲明異議決定書 100 年度署聲議字第 32 號 異議人即利害關係人 甲○○ 上列異議人因義務人乙○○滯納綜合所得稅等，對本署臺北行政執行處 92 年度綜所 稅執專字第 13935 號等行政執行事件之執行行為，認有侵害利益之情事，向本署臺 北行政執行處聲明異議，經該處認其異議無理由加具意見到署，本署決定如下： 主 文 異議駁回。 事 實 聲明異議意旨略以：本件臺北行政執行處（下稱臺北處）拍賣義務人乙○○所有之臺 北市○○區○○路○○巷○○號建物（下稱系爭建物），坐落於異議人所有臺北市○ ○區○○段○○小段○○地號土地上，依土地法第 104 條規定，本案僅異議人與另 一基地所有權人丙○○對系爭建物有優先購買權。異議人曾於中華民國（下同）100 年 1 月 26 日、2 月 24 日兩度前往臺北處登記行使優先承買權，且系爭建物另 一基地所有權人丙○○均未行使優先購買權，故異議人始為系爭建物唯一合法之優先 購買權人。臺北處雖以法院實務見解，認異議人無優先承買權，惟異議人懷疑臺北處 之實務見解係指一般土地與建物同屬一人所有之情況，與本案乙○○僅有建物所有權 而完全沒有基地所有權之情況完全不同，不能相提並論。系爭建物原係異議人之大哥 即原所有權人請乙○○辦理移轉登記予異議人，惟遭乙○○違法偷偷登記於其名下， 故不可能有任何租約、使用借貸等文件，異議人有土地所有權狀可證明異議人係土地 所有權人，當然依法得行使優先購買權，且系爭建物坐落在異議人之土地上，異議人 即有地上權，亦符合優先購買之條件，異議人今日需花費鉅額冤枉錢贖回，已十分無 奈，若有公務員違法行政導致系爭建物落入他人之手，肯定造成異議人財產嚴重損失 ，異議人屆時一定起訴追究相關民刑事責任，請臺北處儘速通知異議人繳交價金，以 維異議人之權益云云。 理 由 一、本件移送機關財政部臺北市國稅局（大同稽徵所）、臺北市稅捐稽徵處（大同分 處）以義務人乙○○滯納綜合所得稅、地價稅等，分別於 90 年及 92 年間檢附 移送書、稅額繳款書等文件移送臺北處執行。臺北處於 100 年 1 月 20 日以 北執廉 92 年綜所稅執專字第 00013935 號公告（下稱系爭公告）定於 100 年 2 月 17 日第 1 次公開拍賣乙○○所有系爭建物，於拍賣當日應買人丁○○ 投標出價之價額新臺幣 322 萬 6,000 元達該次拍賣最低拍賣價格，臺北處於 1 00 年 2 月 18 日以北執廉 92 年綜所稅執專字第 00013935 號通知系爭建物 基地所有權人略以：如係共有人、地上權人、典權人、承租人或基地所有權人， 得於文到 10 日內，檢附有優先購買權之證明，並表示願依同樣條件優先購買系 爭建物，異議人於 100 年 2 月 24 日親至臺北處聲明願依照本件拍定價格優 先承買，提出身分證明文件證明是基地所有權人，並於同年 3 月 14 日向臺北 處提出請求書狀，嗣拍定人於 100 年 3 月 18 日到處表示，依實務見解異議 人應無優先購買權，臺北處於同年月 22 日以北執廉 92 年綜所稅執專字第 000 13935 號函（下稱系爭函）通知異議人略以：異議人固於 10 日內到處表示行使 優先承買權，另於同年 3 月 14 日再具狀為同一聲明，惟均未提出系爭建物與 其坐落之基地有地上權、典權或租賃關係存在之證據，與土地法第 104 條第 1 項及最高法院 69 年台上字第 945 號判例不合，異議人有關行使優先承買權乙 節，礙難准許等語。異議人不服，分別於 100 年 3 月 18 日、21 日（臺北 處收文日）向臺北處聲明異議，臺北處認其異議無理由加具意見到署，異議人復 分別於同年月 28 日、30 日、4 月 6 日（臺北處收文日）向臺北處；100 年 3 月 31 日、4 月 6 日、7 日、12 日（本署收文日）向本署聲明異議及提出 說明書，其理由如前揭事實欄所載，合先敘明。 二、按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權 。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」「基地出賣時 ，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所 有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」分別為民法第 426 條之 2 第 1 項及土地法第 104 條第 1 項所明定。次按，「土地法第 104 條第 1 項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋 與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存 在之情形而言。」業經最高法院 69 年台上字第 945 號著有判例。故房屋與基 地分屬不同之人所有，土地所有權人主張對於其土地上之其他人所有之房屋有土 地法第 104 條第 1 項或民法第 426 條之 2 第 1 項規定之優先承買權者， 必須房屋所有人與土地所有人間有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。查 臺北處於系爭公告附表備註欄 2 載明「基地所有權人如符合土地法第 104 條 或民法第 426 條之 2 第 1 項規定者，有優先承買權，惟應於接到本處通知 後 10 日內向本處提出有優先承買權之證明」，明示基地所有權人應符合土地法 第 104 條或民法第 426 條之 2 第 1 項規定者始可主張優先購買。本件臺北 處認異議人未提出符合土地法第 104 條及民法第 426 條之 2 規定之資格證 明文件，遂以系爭函否准異議人優先承買之請求，與前揭規定、判例意旨，核無 不合。異議人主張其為系爭建物坐落基地之所有權人，亦當然有地上權，有依土 地法第 104 條規定主張優先購買之權利云云，並無理由。 三、據上論結，爰依行政執行法第 9 條第 2 項，決定如主文。 中 華 民 國 100 年 4 月 26 日 署 長 張 ○ ○ |
| 聲明異議決定書選輯（第 11 輯）第 46-51 頁 |
周小姐您好!
台端詢問有關土地法第104條優先購買權問題，本所答覆如下：
一、 按優先購買權乃特定人依合約或法律規定，於所有人出賣其財產權時，有依所有人（出賣人）與買受人所約定之相同條件優先承購買賣標的物之權利，可分為物權與債權二種性質之優先購買權。土地法第104條之規定，在促進建築基地與其地上建物所有權合一，達到產權關係單純化之政策目的，是為物權性質之優先購買權，其效力依本條第2項規定，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，意即不動產縱經辦竣移轉，優先購買權人仍得對買受人主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記，合先敘明。
二、
實務上，買賣移轉案件如有土地法第104條第1項所定之情形，而買受人非為優先購買權人者，即表示優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權，登記機關會要求檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣（土地登記規則第97條第2項），始得准予登記。準此，出賣人未踐行通知義務時，並無法辦理房屋所有權移轉登記。
三、 需注意的是，土地法第104條必須係基地上有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上為房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用。倘建物所有人非基於前開三種占有土地之權利而興建房屋，或地上權人、典權人、承租人實際未為房屋之興建者，於土地（建物）出賣時，皆無優先購買權之可言。此外，民法第426條之2有關租用基地建築房屋之優先購買權亦與本條有類似之規定，併此提供台端參考。
四、
有關優先購買權之法條規定甚多，不動產出賣是否涉及優先購買權問題，及其效力如何，須就個案事實具體審認，建議台端交易前應向專業人士或有關機關洽詢充分瞭解，以避免糾紛。以上說明，如有未盡事項，歡迎來電(03-8225135分機106)，本所將竭誠為您服務，敬祝 平安如意！
花蓮地政事務所 敬上106.06.22
已於106年06月22日回覆。
【結案：2017/06/22】