據住展雜誌統計,2021年截至11月15日止,台北市新成屋、預售屋建案(統計範圍為華廈、大樓建築,不含5層樓以下的公寓、透天)平均公設比為35%;新北市同期平均公設比則為33.9%。而永慶房屋2021第三季網路會員調查,了解消費者對公設比看法,其中95%消費者認為新大樓建案「公設比」在30%以下才合理。
那麼,「公設比」究竟是怎麼算出來的呢?首先得先了解公設定義的範疇。
✔ 「大公」:建築必要設施,由全體住戶按比例共同持有、共同分擔成本,如大廳、管理室、電氣室、水箱、機電室、蓄水池、空調室、屋頂突出物等。
✔ 「中公」:加值休閒設施,由全社區的戶數分攤坪數,如健身房、會議室、閱覽室、宴會廳等。
✔ 「小公」:當層住戶分攤,包含當層梯廳走道、逃生梯、電梯空間等。
至於車位,依照每個建案的規劃而有不同歸屬,法定車位如登記成大公為全體社區住戶共用,買賣隨主建物移轉,假如登記為小公則是為持有車位住戶共用,可獨立買賣移轉。另外,「無頂蓋」的中庭、空中花園、露天游泳池為公共空地,不列入公設比計算範圍。
圖說/近年來的新建案規劃中,公設中的健身房幾乎成了標準配備。
為什麼公設比越來越高?
在這房價居高不下的年代,「公設比」是許多人看房買房時相當在意的數字,普遍認為公設比高,室內可使用坪數就會變低,接下來我們再來了解背後的原因!
✔ 大樓越蓋越高,逃生梯與排煙室成標配
從2005年開始,建築法規定8樓以上的建築,配有2支逃生梯,11樓以上需有排煙室,因此自此後的新大樓,公設比都會比過去的建築物多3%到5%。
✔ 雨遮不計坪不計價拉升公設比
雨遮是指自窗戶或開口兩側外緣向外起算50公分範圍內的構造物,過去原是可登記的附屬建物之一,自2018年法規修正為不計坪之後導致公設比被拉升。
✔ 小宅成主流商品導致單層戶數增加
房價居高不下,加上人口結構轉變,單身族、頂客族、小家庭為大宗的現象,讓住宅型態逐漸改變,小坪數商品一時在市場上成為主流,當然,也進而影響單一樓層戶數增加,梯廳空間加大,造成公設比變高。
公設比該如何計算?
公設比=公共設施面積/建物總面積x100%
建物總面積,也就是產權登記的坪數總面積,包含主建物、附屬建物與公共設施,前面提到,哪些設施屬於大公、中公或小公,接下來就是了解附屬建物與較有多爭議的車位了!
✔ 附屬建物
附屬建物是只與主建物相連之構造,包含陽台、露臺、裝飾牆等(2018年之後,雨遮、屋簷不計坪不計價。)很多人買房時覺得室內空間太小,這時候就要注意附屬建物到底佔了幾坪!
✔ 停車空間是最影響公設比的關鍵
簡而言之,如果建商將車道坪數計入車位坪數,便由購買車位的人負擔;反之,如車道坪數計入房屋公設,代表全體住戶一起分攤,如果你剛好沒有買車位,可能就成了冤大頭囉!
圖說/一次搞懂公設定義,才知道公設比如何被計算出來喔。
公設比為什麼會越來越高?
- 台南建商
- 台南建案
公設比為什麼會越來越高?
公設比是住戶購買大樓時最重要得比較項目,而近年的公設比數字較以往來的高,主要來自部分法規的修正。
公設比是公共設施在土地法中的「共同使用部分」,表示一定建築物當中非所有權人單獨使用,而是共同使用的範圍。
早期的大樓建築常常只有樓梯間,常被併入在主建物內一起登記,所以當時許多人會認為那是「零公設」,但實際上真正的室內面積與登記權狀面積是有落差的。
80年以後修正,華廈、大樓數量增加,地下室的需求產生,從地下室開始納入計算公設坪數,當時的公設比約落在10~22%左右,比較高的建築物則會落在20~28%。那為什麼現在看到的公設比通常都會落在30%以上呢?
其實這主要牽涉到兩大修法重點:
消防法規修正,增加安全設施規範
自92年的蘆洲大火後,消防法規重新修法規範8樓以上強制要有兩個安全梯間。而為了考量到殘障人士的逃脫方式,也訂定了逃生樓梯間的寬度、梯深以及每層樓的梯廳尺寸,逃生梯的數量、面積增加也提升了公設比的需求坪數。
光是兩個樓梯、電梯、梯廳面積,就佔了為數眾多的公設比,再加上建築需要的機房、水箱配置,以及地下室相關設施等等,讓現在的大樓公設比很難低於30%。如果有些大樓再增加公眾活動設施如:KTV、健身房、閱讀室…等等,那公設比可謂相當可觀。
新制度讓虛坪減少
2018年新實施的建物測量規定,把地下室的登記從以往的牆壁外緣計算,改成從牆壁中心計算,另外雨遮也無法登記,所以在2018年申請建照的建築虛坪都會減少。
消費者在選擇大樓建案的時候,可以依據此修法標準來衡量建案公設比、設施是否符合自己的需求,若有問題也能夠詢問接待人員,讓自己更清楚瞭解該建案的公設比是否合理,是否值得購買喔!
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