土地增值稅誰要繳？

一、出售土地應繳納土地增值稅
土地增值稅是針對土地所有權人之土地，於移轉時因自然漲價所課徵的稅。

二、土地增值稅納稅義務人

三、漲價總數額計算
以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉現值(或原規定地價)乘以物價指數，如有土地改良費用，亦應一併減除。
(一)申報移轉現值：可用下列 2 種價格擇一為申報移轉現值。
1. 公告土地現值：為每年1 月 1日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。
2.雙方當事人合意之價格，例：買賣雙方簽訂之契約價格，即實際交易價格。但申報人申報之移轉現值，經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。
(二)前次移轉現值或原規定地價
1.即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值，如果沒有移轉過的土地就以53年規定之地價或53年以後舉辦之第一次規定地價或53年以前依土地法規定辦理之第一次規定地價為準。
2.經共有物分割後的土地其前次移轉現值原則上係以地政機關改算後的前次移轉現值為核稅依據，惟如係利用應稅土地與免徵或不課徵土地增值稅的土地，或以高報移轉現值取得土地後，取巧安排形成共有關係，經分割後再移轉應稅土地者，無論再移轉時之納稅義務人是否為原土地所有權人名義，依實質課稅原則及土地稅法第28條、第31條規定，該土地於分割後再移轉時，應以其分割前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額課徵土地增值稅。另如經查明係重劃後始辦理共有土地分割者，其於分割後移轉依上揭規定核稅時，准依土地稅法第39條之1第1項規定減徵土地增值稅，其實際支付之重劃費用及增繳地價稅，並得依同法第31條第1 項第2款及第3項規定扣減漲價總數額及抵繳土地增值稅。  
3.於因繼承取得之土地再行移轉者，其前次移轉現值為繼承開始時該土地之公告現值，但繼承前依第30條之1第3款規定領回區段徵收抵價地之地價，高於繼承開始時該土地之公告現值者，應從高認定。
4.前次移轉現值或原規定地價，應按土地稅法第30條審核申報移轉現值所屬年月已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數調整之。
(三)土地改良費用有下列幾項
1.改良土地費用。
2.已繳納之工程受益費。
3.土地重劃費用。
4.因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地之公告現值總額。

四、稅率及應納稅額的計算

(一)一般用地稅率(3種級距)

稅率速算表

備註：a:土地漲價總數額 

b:原規定地價或前次移轉現值總額(按物價指數調整後之總額)
【實例說明】
李某有一筆土地，面積50平方公尺，申報移轉時每平方公尺公告土地現值為16萬元，上次取得土地之申報移轉現值每平方公尺2萬元，最新公告之臺灣地區消費者物價總指數為200%，曾經繳納工程受益費8萬元，持有土地年限35年，李某出售時要繳納之土地增值稅計算公式如下：
(1)申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額×臺灣地區消費者物價總指數－土地改良費用(工程受益費)
＝土地漲價總數額
(160,000元×50平方公尺)-(20,000元×50平方公尺×200%)-80,000元＝5,920,000元
(2)漲價倍數之計算＝土地漲價總數額÷(前次移轉時所申報之現值總額×臺灣地區消費者物價總指數)
5,920,000元÷(20,000元×50平方公尺×200%)＝296/100(適用第3級距)
(3)土地漲價總數額×稅率-累進差額=應徵稅額
5,920,000元×【40%-(40%-20%)×30%】－2,000,000元×0.21＝1,592,800元
(二)自用住宅用地稅率 10%
前揭例題如為自用住宅用地，則其應納稅額為
5,920,000元×10%＝592,000元

五、申報期限
土地所有權移轉或設定典權時，雙方當事人應在訂定契約之日起 30日內，向土地所在地之地方稅稽徵機關申報土地移轉現值，如逾期申報，則以地方稅稽徵機關收件日當期之公告土地現值為移轉現值核定應納之土地增值稅。
【實例說明】
張某與李某在民國110年12月23日訂定土地買賣契約，約定以契約日之土地公告現值150萬元為移轉現值申報土地增值稅，該筆土地之公告土地現值於111年1月1日調漲為160萬元，如果張某與李某在訂定契約之日起30日內，即在111年1月21日前向地方稅稽徵機關申報土地增值稅，則以訂約日之公告土地現值150萬元為準，計徵土地增值稅，如果張某與李某在111年1月22日(含)後才向地方稅稽徵機關申報土地移轉現值，則以收件日當期之公告土地現值即160萬元為移轉現值計徵土地增值稅。
六、下列土地移轉時，可以免徵或不課徵土地增值稅
(一)免徵
1.各級政府出售或依法贈與之公有土地及各級政府受贈之私有土地。
2.因繼承而移轉之土地(無須向地方稅稽徵機關申報土地增值稅)。
3.私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。
〈請參閱:參.三.(二)說明〉
4.被徵收之土地。
5.都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。
〈請參閱：參.三.(三)說明〉
6.非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者。
〈請參閱:參.三.(四)說明〉
7.依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願售與需用土地人者。
(二)不課徵
1.配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。
2.作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
〈請參閱：參.三.(一)說明〉

房產新聞

你知道賣房子要繳多少稅嗎？其中有個重要的項目是土地增值稅，到底什麼是土地增值稅呢？土地增值稅要怎麼試算？如果你還不知道賣房稅計算方式，這裡就也來教你簡單的３招稅務的計算方法，有沒有什麼相關適用的優惠稅率呢？以下盤整跟土增稅相關重點，就也來一次告訴你！

賣房要繳哪些房屋稅？3種房屋稅一次看！

如國人適用新制所得稅者，應留意以下課稅稅率：
(1) 45%：持有1年以內
(2) 35%：持有超過1年但2年以內
(3) 20%：持有超過2年但10年以內
(4) 15%：持有超過10年

除了上述主要稅費以外，買賣雙方還可依據實際交屋日，按照天數比例分攤地價稅及房屋稅。
地價稅稅率：概分為一般稅率1%，自用住宅稅率0.2%。

房屋稅稅率：

• 【住家用稅率為】1.5%~2.5%、【營業用稅率為】3%~5%
• 【非住家非營業用稅率為】2.5%

房屋的「土地增值稅」是什麼？

所謂的「土地增值稅」，是在土地所有權移轉時發生的一種稅賦。土地增值稅的計算，是從買進到賣出這一段期間，土地公告現值的漲價總數額依漲價倍數採用累進稅率計徵。（因此稅額與地段、公告土地現值、持有期間長短及使用情形有關）

土地增值稅試算方法：

以一般增值稅率而言，漲價總數額與前次移轉現值的差距以及持有土地年限，都會影響到土地增值稅的計算。若出售的是自用住宅，則從出售前是否有提供營業使用或出租、出售的土地大小、地上建物的所有權、出售時所有權人與其配偶及未成年子女是否名下，無該自用住宅外的房子，甚至是在該地設籍且持有該自用住宅的年限，都有可能會影響是否能享有優惠稅率！

自用住宅重購退稅的條件、資格一次看！

重購退稅應規劃：

• 規劃重購退稅事前要先了解是否符合退稅規定。
• 假如條件不符，但出售之原舊屋有符合自用住宅條件，可在未逾稅單所記載繳納期限前申請改適用優惠稅率核課土地增值稅。

重購退稅無次數的限制:

• 同時出售多筆自用住宅用地，可申請重購退稅出售土地。
• 可規劃按一般用地繳納，在未適用一生一次自用住宅用地優惠稅率繳納土地增值稅前，若所有條件都有符合則可以一般用地稅率申報繳納土地增值稅後再申請重購退稅藉以以保留一生一次的機會，為自己的節稅做出最有利的全盤規劃。

檢視退稅資格條件:

• 先買後賣土地辦理重購退稅需符合購買時已經持有供自用住宅使用之土地。
• 如果土地所有權人原先無自用住宅土地，只是單純購買土地，以後再購買第2 筆土地後再出售或從配偶受贈他筆土地後再出售。
• 原來持有土地但沒有設戶籍於出售時才從第3筆地將戶籍遷入等以上情況都不符重購退稅的資格條件。

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土地被徵收要繳增值稅嗎？