公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。 Show 管理委員、主任委員及管理負責人之任期,依區分所有權人會議或規約之規定,任期一至二年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。 前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者,自任期屆滿日起,視同解任。 公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者,除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外,得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。 公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時,以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時,區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定住戶一人為管理負責人,其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。 現代都市的居住環境漸漸變成以住宅大樓為主,這也意味著一個社區內將要容納更多的住戶。正所謂「有人的地方就會有糾紛」,很多日常的糾紛沒辦法依靠政府去一一的處理,需要一個專門的組織去負責社區日常瑣事,這就是我們需要 社區管理委員會( 管委會 )的原因。
管委會 是什麼?管委會 的全稱為「 社區管理委員會 」,顧名思義是一個受人委託而存在的組織,它具有明確的運作目標:代表所有權人管理其財產。 根據現行的法律規定,管委會的組成最少要 3 名管理委員,最多則沒有人數限制,其中必須要有一名主任委員、一名財務委員以及一名監察委員,其餘的職位可以依照需求自行增設,比如安全委員、機電委員等等。 另一個大家常好奇的問題,就是擔任管委會的職務會不會有薪水?實務上,管理委員是以無報酬的義務職為主,如果要給薪水,應載明於規約或組織章程中。不過有些管理委員名義上是義務職,但是以交通費、出席費、車馬費、津貼等名目實質給付,其實已經構成所得。一旦構成所得的話,在法律上就會產生對價關係的責任,此種受有報酬的管理委員,如果有業務過失的話,他的責任會比較重。 另外還有以下幾種方式,也都屬於報酬(所得)的範圍,如管理費折扣、社區公共設施的優惠、或給委員報銷某些非公務費用的福利等等。 社區管委會有哪些功用?現在我們知道社區管理委員會的組成是什麼了,那管委會的具體要做些什麼呢?首先我們要知道社區大樓中的建築空間,可以分為專有私人的部分和共用的部分,私人部分當然就是住戶自己管理,而共用空間就交由管委會統籌管理。在《公寓大廈管理條例》第 36 條,就有明確規定管委會的職務範疇,比較常見的工作有以下幾種: 管委會工作1:共用或共有部分的管理維護住戶每月所繳的管理費,有很大的一部分就是要用來維護社區內的共用部分,例如電梯的保養、花園的維護、樓梯間的清潔、地下停車場的管理等等,都是管委會需要去負責統籌的。 管委會工作2:共用部分的對外經營管理社區內的共有空間如果出租給外部廠商去經營的話,期間產生的財務問題、空間利用問題等等,就必須統一交由管委會負責對外去主持協調,以保障全體住戶的權益。 管委會工作3:協調解決住戶糾紛法律並無明文規定管委會一定要介入住戶們之間的糾紛,不過如果管委會規約中有規定「管委會必須協調住戶糾紛」,那管委會應當要遵守規約進行處理,但如果規約沒有約定的話,管委會是可以自行決定要不要介入住戶糾紛的喔。所以不論是購屋自住或是租屋,在入住社區前記得要提前瞭解解管委會的管轄範圍,以免遭遇困難卻求助無門。 管委會工作4:執行全體住戶的決議事項舉凡社區能不能養寵物、家家戶戶能不能裝鐵窗、外牆要刷什麼顏色的等等事情,一旦經由住戶大會表決通過後,管委會就有責任去執行相關的決議。那如果有住戶違反管委會的規定,社區管委會能夠直接處罰住戶嗎?答案是,不能! 管委會 只是個民間組織,並不具備執行公權力的能力,若管委會對住戶罰款,或限制住戶使用其財產的權利,反而有可能會因為侵犯他人的財產權而吃上官司!合法的程序應該是要由管委會報請主管機關,經由主管機關來執行罰鍰等此類涉及執行公權力的行為。
地主戶跟管委會的關係?時常有人說買房子時,需要注意地主戶有沒有很多,如一些都更案就會有地主戶(也就是原住戶)的存在。地主戶最直接關聯的就是管委會的表決權,剛剛提到只要是涉及全體住戶權益的事項,都需要經過住戶大會的表決,如果地主戶較多而立場相近的話,非地主戶的權益往往就會被犧牲掉,這也是為什麼大家擔心地主戶比例過高的原因。 社區管委會如何成立?自從民國 84 年通過了《公寓大廈管理條例》之後,原則上公寓大廈都必須要成立管委會來處理社區相關的事宜。根據《條例》規定,成立管委會有以下幾個步驟: STEP1 :區分所有權人會議通常是由建商擔任召集人,向全體所有權人發出通知,召開區分所有權人(所有持有這棟大樓持份權利的人都算在內)會議,其中必須要有區分所有權人 2 / 3 以上及區分所有權比例 2 / 3 以上出席,會議才具有法律效力;如果要達成決議的話,必須要出席人數 3 / 4 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權 3 / 4 以上同意。 在此會議中,需要決議該社區的《公寓大廈規約》以及管理委員的人數、選任方式、任期等規則,以利後續管委會的產生。 STEP2 :管委會的成立及分工首先要先決定管理委員的席次分配。從實務上的經驗來看,對於規模較大的社區,如戶數多、棟數多,或是複合使用的建築大樓,如住辦、住商、多用途停車空間等,都會將管理委員的人數,採用分層、分區、分棟等分配方式予以限制。這樣的作法不僅能夠簡化管理委員的選任,並且讓會議獲得的意見較具代表性,也確保管理委員會較不易被操控,更重要的是保障弱勢群體的發聲權益! 確定管理委員的人選後,由管理委員互推 1 人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會;除主任委員以外,管理委員其他職位的選任方式沒有硬性的規定,社區可自行明訂於規約或組織章程中以供遵循,實務上通常是採取兩種方式:管理委員相互推選或授權由主任委員指派。 一般來說,根據社區規模的不同,會設置有不同人數及功能的委員,除了法律規定必須要設置的主任委員、財務委員以及監察委員,其他委員均可依社區需求設置。管委會議原則上均會依照決議制的方式進行,由管委會針對會議事項進行討論、取得共識,決策後則由主委代表發布決議事項。 委員職稱強制設置與否工作內容主任委員V對外代表管理委員會,與外部廠商進行蓋章簽約、審核公告發布等副主任委員協助主委相關工作事項財務委員V處理社區資產收支帳目,並且協助審核與蓋章監察委員V負責社區公共資產之監察及維護,包含各項經費支付之審查、公共設施之修繕、換新、增添之審定等,並協助主任委員監督、考核管理中心之工作與執行其他委員依其特定功能而定STEP3 :管委會正式上線完成上述步驟後,就要開始為居民服務! 管委會優缺點認識了管委的組成後,可以知道管委會的重要性,但對社區住戶來說,真的需要管委會嗎?管委會的設立有哪些好處?又會有哪些隱憂呢?一起來看看! 管委會的優點
管委會的缺點
老舊大樓也要成立管委會?既然管委會那麼重要,是訂定大樓制度、維持秩序與權益的組織,那如果經過了 20 ~ 30 年,大樓從新大樓變成舊大樓,開始出現磁磚剝落、管線不通、設備老舊的問題時該怎麼辦呢?沒錯,管委會的存在,會在大樓屋齡增加的時候,也越發重要,從平時的消防安檢,到大樓的翻修、拉皮甚至是危老重建,都必須要藉由管委會統整所有住戶的意見,實施這些因應大樓老舊而出現問題的措施。如果沒有管委會的設立,就可能會發生像高雄城中城這樣的悲劇。
現在,為了避免老舊大樓發生像城中城一樣的災害事故,立法院於 2022 年 4 月 26 日三讀通過《公寓大廈管理條例》、《消防法》、《建築法》修正案,未來大樓如果被地方機關認定是「有危險之虞的公寓大廈」,又沒有管委會的話,規定在一定期間內必須要設立管委會,否則每戶最高可罰 20 萬元,並可按次處罰!(在這裡指的「每戶」,是指每一戶的「區分所有權人」,而非「住戶」) 那如果像城中城一樣,許多原所有權人都不住在這裡,所有權人根本不怕被罰,依舊沒有設立管委會的話,必要時,地方政府會指定住戶一人來當管理負責人,任期一直到成立管委會、推選管理負責人或互推召集人為止,以確保大家的居住品質及公共安全。可以說如果這項法案順利執行,將會解決許多老舊大樓安全上的疑慮! 社區管委會很重要!總而言之,自《公寓大廈管理條例》施行以來,管委會已經成為維持社區運轉不可或缺的一部分,負責任的管委會能夠幫助我們的日常生活更加安全便利,因此作為住戶的我們要對管委會的運作有一定的了解,這樣才能好好監督管委會有認真做事、妥善運用社區公共基金,並維護大家的居住安全哦! |