山坡地保育區可以蓋農舍嗎

購買土地時，依據自己購地的用途，選擇適當的用地，一般人購地主要蓋房子，市場上土地價格，建築用地高於農牧用地，而農牧用地又高於林業用地，所以購地簽約前，要知道購買土地的編定用途，例如一般經常聽到的丙建，就是指「丙種建築用地」。

甲種建築用地－山坡地範圍外供農業區內建築使用者，建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。

乙種建築用地－鄉村區內建築使用者，建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。

丙種建築用地－森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者，建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。

丁種建築用地－供工廠及有關工業設施建築使用，建蔽率百分之七十。容積率百分之三百。

（建蔽率：建築面積占基地面積之比率。）

（容積率：容積率係指基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比。）

如果是購買建地，就可以蓋房子，但建地價格都比較貴，所以有人就會購買農地興建農舍，依據「農業用地興建農舍辦法」規定，下列用地不得申請興建農舍，包括

1. 依區域計畫法編定之水利用地、生態保護用地、國土保安用地；

2.工業區內農牧用地、林業用地；

3. 其他違反土地使用管制規定者。詳細可以申請興建農舍的用地，從非都市土地使用管制規則附表「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」中查到，包括農牧用地（工業區、河川區除外）、林業用地（工業區、河川區除外）、養殖用地、鹽業用地等。

內政部七十六年一月廿六日台(76)內地字第四七一三○四號函「非都市土地林業用地興建自用農舍者，該用地面積得視同耕地面積計算」，解釋：「依非都市土地使用管制規則第七條第一項附表一之規定，林業、農牧、鹽業用地之容許使用項目包括「農舍」；又實施區域計畫地區建築管理辦法第五條規定，於各種用地內申請建造自用農舍者，其總樓地板面積不得超過 四百九十五平方公尺 ，建築面積不得超過其耕地面積百分之十。準此，於林業用地建築自用農舍，該用地面積得視同耕地面積計算。」

山坡地範圍內原住民保留地，除依法不得私有外，應輔導原住民取得承租權或無償取得所有權。

原住民取得原住民保留地所有權，如有移轉，以原住民為限。

一、興辦土地徵收條例第三條、第四條第一項規定之各款事業及所有權人依該條例第八條規定申請一併徵收。

二、經中央原住民族主管機關審認符合災害之預防、災害發生時之應變及災後之復原重建用地需求。

三、稅捐稽徵機關受理以原住民保留地抵繳遺產稅或贈與稅。

四、因公法上金錢給付義務之執行事件未能拍定原住民保留地。

政府依前項第三款及第四款規定承受之原住民保留地，除政府機關依法撥用外，其移轉之受讓人以原住民為限。

國有原住民保留地出租衍生之收益，得作為原住民保留地管理、原住民族地區經濟發展及基礎設施建設、原住民族自治費用，不受國有財產法第七條規定之限制。

原住民保留地之所有權取得資格條件與程序、開發利用與出租、出租衍生收益之管理運用及其他輔導管理相關事項之辦法，由中央原住民族主管機關定之。

山坡地保育區擁有美麗景觀，但是土地利用會有其限制存在。陳恒芳攝

近年房價節節高升，土地價格更是飛漲，買了多間房子不稀奇，擁有多塊土地，才真正令人稱羨。而在土地價格居高不下的現在，偶爾在市場上可以發現一些超下殺價的物件，以一坪不到3000元的價格，要販售好幾百坪土地，看似有商機可馬上出手的投資，不過其實魔鬼全都藏在細節當中。
 
《蘋果新聞網》發現，在平均地價為每坪10.68萬元的台中市太平區，最近有件在頭汴坑段的物件要出售，不過開價竟是令人詫異的每坪2600元，根本連3000元都不到，以該物件764坪計算，總價只需198萬元即可入手，看起來是個相當優秀的投資型物件。

記者實際詢問負責銷售這塊地的房仲，她透露，這塊地其實原本是地主的3甲地，分割為14塊產權各自獨立的小塊地來販售，目前分割完從路邊開始一路往山上賣，這塊就屬於在坡度30-35度的地段、平坦地面較少，加上周遭還未開路、仍在等水保局公文下來才能執行，所以才會開這麼便宜。至於這塊土地的利用方式，該名房仲是建議種植果樹，然後可興建大小約13.5坪的資材室，農舍的話也可以，但是因為需先做好水土保持、必須先持有2年才能改建，加上核准率低，會是比較不推薦的做法。
 
誠如該名房仲所言，擁有土地並不代表可以在地面上任意興建各式建築，不同分類有不同的建築限制，在目前最值錢的「都市土地」之外的「非都市土地」，可細分為特定農業區、一般農業、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區等，編定18種使用地，規範不同用地來作為不同用途使用。
 
上述案例的土地使用分區，為山坡地保育區，根據水土保持法規，對於山坡地的定義為標高在100公尺以上者，以及標高未滿一百公尺、平均坡度為5%以上者；而山坡地供農業使用者，應實施土地可利用限度分類，並由中央或直轄市主管機關，完成宜農、牧地、宜林地、加強保育地查定，土地經營人或使用人，不得超限利用，而先前就曾發生過前雲林縣長張榮味，在雲林縣斗六市楓樹湖咬狗段山坡地保育區違法建造農舍招待所的事件，因此輕忽不得。

專營土地工程的勁錩企業有限公司表示：「山坡地保育區若要蓋農舍，就要先了解土地面積大小、坡度，查一下該筆土地的使用區分後，再依據相關法令進行申請。」以蓋農舍的用途來說，大小至少要達2分半的面積、約756坪，該物件大小雖符合興建農舍標準，不過由於沒有明載坡度，過陡的物件就需要整地，整地就需要申請水土保持、做擋土牆，「少說花個200萬是跑不掉的，一分錢一分貨」。
 
春耕不動產捷運總站店副店長許家偉建議，若站在投資角度買地，要以有溫度區域為主，除了查詢實價登錄確認行情以外，記得確認土地使用分區，若為買賣農地盡量以都市計畫內，轉手率較高，都市計畫外農地限制多分割不易未來性不足市場買方較少，雖能申請農用證明免稅做農保用途，但較冷門買方難求非值得投資產品。（陳昱均／台中報導）

若在山坡地保育區內任意砍伐樹林、整地，可能會違法。資料照

在台中市太平區的頭汴坑段，有塊764坪的山坡地保育區出售，因為周邊目前沒有路、又有30-35度左右的坡度，總價只需198萬元即可入手。翻攝自我家網

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土地 山坡地保育區

山坡地應於雜項工程完工查驗合格後，領得雜項工程使用執照，始得申請建造執照。申請建造執照，應檢附建築法第三十條規定之文件圖說及雜項工程使用執照。建造期間之施工管理，依建築法有關規定辦理。

＊＊ 凡是申請整地的簡易水保計畫書，從前年的「免費」，變成得收「公告市值 8 ％」的行政規費~

哇靠~ 那麼，依我家附近的公告市值每平方公尺是 1000 元來計算~

一分地，得花上 8 萬元的行政規費呢！一甲五分的地，得花上 120 萬的行政規費！但是盜挖的話，才只需要花上 6 萬元的行政罰緩！難怪大家都在冒險盜挖，抓不勝抓！

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