老黃牛肉麵在台北天母的6米巷弄內開店,已經開業20年,生意一直很好,最近更榮獲米其林推薦的肯定,開心迎來大量慕名而來的客人時,也為老黃牛肉麵增加了一些困擾:鄰居對黃老闆抱怨餐廳油煙太重、排隊人潮太吵,要檢舉黃老闆在住宅區的巷弄內不能開餐廳,讓老黃牛肉麵關門大吉…. 問題: 1. 住宅區可以開餐廳嗎? 1.什麼是土地使用分區?[土地使用分區]是為確保都市有秩序發展,依據都市計畫之目標與內容,將都市計畫範圍內之土地,依使用目的與需要之不同,劃定各種不同之用途分區(例如:住宅區、商業區、工業區等)或再細分等級(如:住一、住二等),而賦予不同之使用性質及使用強度。 簡言之,就是為了促進土地的最適當利用、維持生活環境品質,劃定各種不同之用途分區(例如:住宅區、商業區、工業區等)或再細分等級(如:住一、住二等)。 請注意,依照現在的規定,土地使用分區是規定使用方式(例如開餐廳、蓋停車場)是否符合該區的使用分區、用途,跟有沒有設立公司、營利事業登記、開立發票等是沒有關聯,有開發票的店家,也有可能土地使用分區不合規。 2.住宅區的巷弄內可以開餐廳嗎?(1) 黃老闆的牛肉麵店,開設在天母的6米巷弄內,而且是住宅區以台北市天母地區的土地使用分區查詢情形為例(如下圖,摘自台北市都市發展局網站),除了紅色部分[商業區]供[零售業、服務業、娛樂業]等商業使用外,黃色部分是[住宅區](大部分為[住三]),主要是供[住宅]及[一般零售業]使用。 (2) 住宅區開餐廳的規定:
依照目前的規定(以黃老闆所在的台北市規定為例),在土地使用分區為[住三]的地區,開設餐廳(飲食業)需要符合以下規定:a. 臨8米以上道路; b. 樓地板面積<150平方公尺(以上即為「附條件允許使用」)。 3. 黃老闆的餐廳有符合[土地使用分區]的規定嗎?依照目前的台北市規定,在土地使用分區為[住三]的地方開設餐廳(飲食業),需要臨8米以上道路、而且樓地板面積需低於150平方公尺(「附條件允許使用」),從這一點來看,黃老闆的店面似乎不符合[土地使用分區]的規定。 4.違反土地使用分區怎麼辦?(以台北市為例)(1) 違反土地使用分區,台北市都市發展局可以依照[都市計畫法]處以罰鍰、斷水斷電、或勒令停業等措施。(2) 台北市政府在104年5月25日發布「臺北市各項違反都市計畫法案件通案處理原則」採取類似「既存違建」原則,即是在102年7月25日[之前]在住宅區未達8米之道路設置餐廳(飲食業),只要沒有重⼤公安、環保及噪⾳疑慮,原則上「列管」暫緩處罰。 但是102年7月25日之後違反土地使用分區的店家,則是一律處罰。 5.黃老闆可以如何因應?黃老闆的牛肉麵店雖然不符合土地使用分區的規定,但老黃牛肉麵已經開業20年,屬於102年7月25日之前在住宅區未達8米之道路設置餐廳(飲食業)的既存違規情形,黃老闆需要特別注意噪音、油煙、公共安全的情形,只要沒有重⼤公安、環保及噪⾳疑慮,原則上「列管」暫不處罰。 但是如果有重⼤公安、環保及噪⾳疑慮,都發局還是可以對黃老闆罰鍰、斷水斷電、或勒令停業等措施。 參考資料: 臺北市各項違反都市計畫法案件通案處理原則 謝伊婷 群豐法律事務所主持律師 電話:(02)8773-8000 �з~������ ���Ѯw �[���� ������ ������
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�����}�� �ɱ� 一、第一組:獨立、雙併住宅 二、第二組:多戶住宅 三、第三組:寄宿住宅 四、第四組:學前教育設施 五、第五組:教育設施 六、第六組:社區遊憩設施 七、第七組:醫療保健服務業 八、第八組:社會福利設施 九、第九組:社區通訊設施 十、第十組:社區安全設施 十一、第十一組:大型遊憩設施 十二、第十二組:公用事業設施 十三、第十三組:公務機關 十四、第十四組:人民團體 十五、第十五組:社教設施 十六、第十六組:文康設施 十七、第十七組:日常用品零售業 十八、第十八組:零售市場 十九、第十九組:一般零售業甲組 二十、第二十組:一般零售業乙組 二十一、第二十一組:飲食業 二十二、第二十二組:餐飲業 二十三、第二十三組:(刪除) 二十四、第二十四組:特種零售業甲組 二十五、第二十五組:特種零售業乙組 二十六、第二十六組:日常服務業 二十七、第二十七組:一般服務業 二十八、第二十八組:一般事務所 二十九、第二十九組:自由職業事務所 三十、第三十組:金融保險業 三十一、第三十一組:修理服務業 三十二、第三十二組:娛樂服務業 三十三、第三十三組:健身服務業 三十四、第三十四組:特種服務業 三十五、第三十五組:駕駛訓練場 三十六、第三十六組:殮葬服務業 三十七、第三十七組:旅遊及運輸服務業 三十八、第三十八組:倉儲業 三十九、第三十九組:一般批發業 四十、第四十組:農產品批發業 四十一、第四十一組:一般旅館業 四十二、第四十二組:國際觀光旅館 四十三、第四十三組:攝影棚 四十四、第四十四組:宗祠及宗教建築 四十五、第四十五組:特殊病院 四十六、第四十六組:施工機料及廢料堆置或處理 四十七、第四十七組:容易妨害衛生之設施甲組 四十八、第四十八組:容易妨害衛生之設施乙組 四十九、第四十九組:農藝及園藝業 五十、第五十組:農業及農業建築 五十一、第五十一組:公害最輕微之工業 五十二、第五十二組:公害較輕微之工業 五十三、第五十三組:公害輕微之工業 五十四、第五十四組:公害較重之工業 五十五、第五十五組:公害嚴重之工業 五十六、第五十六組:危險性工業 |