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餘屋量多的淡海新市鎮又有最新賠售近百萬案例,最新實價揭露,「海洋都心1期」25樓戶今年8月以830萬賣出,賠掉97萬,相當入手價9折,跌價約1成,拆算單價下跌2.7萬.當地其他建案「台北灣四季之旅」、「美麗境」,近期也有屋主慘賠逾百萬,仲介表示,光「海洋都心」系列,網路上就有上百間待售案,賣壓仍高。 最新實價揭露,「海洋都心1期」25樓戶在2013年預售時花927萬買下3房2廳,計44.98坪,含1車位,但屋主今年8月卻以830萬賣出,賠掉97萬,相當入手價9折,跌價約1成。 屋齡2年的「海洋都心1期」位在淡水區新市五路三段,由宏泰人壽開發、興富發投資興建,規劃4棟地上26、27層,計1658戶,格局2~3房25~35坪。591房屋交易網顯示目前每坪單價為22.5萬元。 1期基地旁,還有「海洋都心2期」,屋齡1年,規劃8棟地上24、29層、社區1659戶,格局坪數規劃2~3房26~39坪。目前每坪單價約26萬元。
實價揭露的「海洋都心1期」25樓戶,8月以830萬賠售,44.98坪含車位9.33坪,據樂居網資料顯示,車位價格為130萬元,拆算車位後的單價僅19.63萬元。若以車位價130萬回推,屋主單坪入手成交價約22.35萬,單價價差有2.7萬。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,淡海新市鎮建案客群以首購的小資家庭為主,產品主力是2房、小3房,因為單價低,總價約在1千萬元內,因此多頭時期,不僅建商信心滿滿大量推案,投資客也積極搶單,不過房地合一稅上路後,買氣下滑,而淡海新市鎮餘屋多、賣壓大,慘賠聲不斷,以海洋都心為例,之前不少買在25萬以上的屋主,若現在要出售,通常不免要認賠殺出,尤其過去不少投資客,紅單一簽就是好幾戶,雖然交屋後還可用房貸寬限期,繳息不繳本,不過寬限期一過,面對龐大的貸款壓力,急需資金運用者,勢必得降價換成交。不過近一年自住買氣回溫,淡水單價低,仍是小資族首購能負擔的區域,台灣房屋資料調查,近3年當地一公里內的建案成交單價都在20.2至20.4萬間,價格趨向穩定。 張旭嵐分析,淡海新市鎮在淡海輕軌通車、影城商場開幕,還有淡江大橋可望2024年完工等利多,增加購屋族信心,不過自住客無追價意願,價格屬緩步回溫,且淡海新市鎮仍有餘屋尚未去化完,實際成交價可能還是以20~23萬之間,較能受到自住買盤接受。
樂居網資料顯示,「海洋都心」系列歷史最高單價為今年1月的28.03萬,最低為今年3月的18.09萬。屋比房屋總監陳傑鳴表示,像宏盛「海洋都心」系列,即便這2年全台房市復甦,該系列推案近1年成交行情與歷史最高價仍有約2成差距,房市高點時,預售時還喊到3字頭,讓不少人追高購買。 不僅「海洋都心」,淡海新市鎮的「美麗境」,7月也出現慘賠198萬案例,8月「台北灣四季之旅」也有賠售178萬狀況,陳傑鳴說,這幾年「淡海新市鎮」因建商大量推案,投資客瘋狂搶進下,房價已過度被炒高,而2014年房市反轉後,市場出現大量餘屋滯銷與投資客套牢、賠售案例。目前光海洋都心系列,網路上就有上百間待售案,賣壓仍高,目前淡海新市鎮房價雖有止跌的狀況,但購屋者進場買房前仍不宜躁進,須多比價。(黃政嘉/台北報導) 淡海新市鎮位於新北市淡水區北端,政府為了要紓解台北市的中心都市成長壓力,以及居高不下的房價等問題而設立規劃,但過去曾受限於生活機能差、空屋率高及腹地廣大,與同為建商積極推案的新興重劃區林口、三峽並列為『林三淡』三大鬼城。13年過去,林口、三峽皆已站上3字頭,唯獨淡水仍在1-2字頭,究竟是什麼原因造成淡海新市鎮成長緩慢?它的現況究竟如何呢?讓我們接著看下去吧! 『淡水』的區域範圍其實很廣,涵蓋了淡水市區、紅樹林一帶,區域生活機能發展完整,除了有捷運紅線貫穿交通網,加上小區域內即有山、海、河景的地利條件,不少大坪數豪宅個案興建於此,行情依景觀及個案類型約25-50萬元不等。而過往被貼上鬼城標籤的,則是位於淡水市區北端的淡海新市鎮。 ■『林、三、淡』到底差在哪?造成林口、三峽、淡水三個區域發展不同的原因,我們可以從「面積」以及「交通」層面做切入分析,以下將各自說明:
■交通的改善為了改善淡海新市鎮的交通狀況,政府規劃了許多交通建設,包含淡海輕軌、淡江大橋、淡北道路等重大規劃,實際效用究竟如何?讓我們一一來解析: 1.淡海輕軌: 淡海輕軌最早於1992年提出,現採高架、平面混合型式建置,從捷運淡水紅樹林站延伸,路線主要行經淡海新市鎮與淡水老街,並計劃延伸至三芝區及八里區。 淡海輕軌可分為綠山線及藍海線兩條: 綠山線:銜接紅樹林捷運站,延淡金路二段行駛,左轉濱海路,至沙崙路右轉達終點崁頂站。目前已於2018年12月23日通車。 藍海線:藍海線一期從濱海沙崙站銜接,連結海洋科技大學、沙崙站,至淡水漁人碼頭站,於2020年11月15日通車。二期則規劃從漁人碼頭,沿淡水老街銜接回淡水站,於2018年啟動興建、預計於2023年完工。 (統計為疫情前班次規劃)
2.淡江大橋: 淡江大橋位於新北市淡水區與八里區交界,計畫全長約12.08公里,包含主橋920公尺及兩端聯絡道,整體工程耗時將盡10年,預估將於2024年全線完工,除了可直接連絡淡水及八里兩地,縮短兩地產業活動及通勤距離(可減少繞至關渡大橋約15公里的距離與時間),規劃中的八里輕軌預計將使用淡江大橋跨越淡水河連接淡水區,也將成為臺灣第三座鐵路軌道和道路共構的橋樑,因此被視為改善淡水交通現狀的救命稻草! 整體新建工程分爲三標:
沙崙路隧道已於2021年7月2日正式開通,截彎取直的設計,更增添了濱海路南側居民前往沙崙市區的便利性。路線規劃上,淡江大橋完工後,將會編入台61線,成為西濱快速道路的一部分,未來淡江大橋開通後,聯外道路也會更加便利。總體而言,淡江大橋的規劃將帶來兩大好處:
3.淡北道路: 淡北道路的規劃設計,為淡水河北側沿河快速道路,銜接淡江大橋,北起台二線與台二乙線交會點,也就是淡金路與中正東路交叉路口,南至台二線與大度路交會點,為北市大度路與立德路口東側,全長約5.45公里,造價63.05億元,原為雙層高架,後改為平面道路。從道路的規劃路線可見,整體的設置更偏向於舒緩淡水區域內的塞車狀況,而非聯外的路的規劃。 淡北道路的支持方與反對方長期拉鋸,支持者認為淡水需要第二條聯外道路,透過分流解決塞車問題,更能帶動淡水產業發展;反對者則認為淡北道路治標不治本,更嚴重影響當地生態。雖然淡北道路興建案預算尚未通過,新北市長侯友宜日前受訪仍承諾,淡北道路最快2021年動工、2024年完工,不過依目前整體狀況觀察,開工性並不高。 由淡海新市鎮三大交通建設比較可發現,實際能改善淡水聯外交通狀況的實為淡江大橋的規劃,而淡江大橋的工程進度正順利進行,第二期部分預計可在2021年完工,整體在2024年完工,為淡海新市鎮舒緩最詬病的交通問題,有望帶來一波新的後續補漲! ■ 淡海新市鎮區域特色本次淡海新市鎮介紹將針對目前已開發區域的第一期446公頃進行介紹。該區域整體地形屬於偏高台地或丘陵地型,相較一般海平面約高30公尺,除部分填海的海埔新生地,其他地勢其實都偏高。由於為新建重劃區,區域內棋盤式排列,整體街廓整齊舒適,橫向主幹道包含新市五路、新市二路、濱海路等,銜接台二線;縱向主幹道有沙崙路及義山路,分別通往沙崙市區及淡水市區。 淡海新市鎮生活圈大致可分為4個區域:行政中心區、濱海路南側、美麗新影城區、海科大周邊,行政中心區、濱海路南側為較早開發的區域,除了區域規劃外,地段上較鄰近舊市區機能,整體房價也較高;美麗新影城及海科大周邊,目前開發進度相對緩慢,機能尚未到位,房價較低。以下將針對4個區域做分別介紹。 1.行政中心週邊:
將捷之森標準層平面圖 將捷之森主力規劃為23-28坪兩房,及部分的31-45坪3房、51-53坪4房規劃,戶型多元(2房四件式衛浴或雙衛浴,4房規劃雙套房...等),樓高3米4,3~4房皆為邊間三面採光,無暗房暗廳問題,且廁所皆有開窗,目前已完銷,預售價格約落在28萬左右。 2.濱海路南側週邊:
台北灣六期江南大宅標準層平面圖 江南大宅為台北灣第六期推案,基地面積近8800坪,全案為6棟23F的純住社區,總戶數1265戶,包含有接待大廳、5600坪花園空間、閱覽室、視聽室、游泳池、兒童遊戲區、KTV、韻律教室、兒童籃球場、溫泉、撞球室、戶外遊戲場、戶外溜冰場等豐富全齡化公設。房型規劃有20-28坪1+1房、20-28坪2房以及31-45坪3房,近一年成交價約25萬左右。 3.美麗新影城週邊:
海洋都心系列在美麗新影城周邊共規劃了3期,屬於當地大型造鎮指標社區,宏盛海都為海洋都心2期,共分為8棟,1598戶住家與61戶店面,格局規劃24-29坪2房,33-39坪3房。社區設計了專屬的商店街,以及50米無邊際泳池、SPA、健身房、瑜伽教室、兒童遊戲室、親子閱讀區、中庭花園等十多樣全齡化公設。近一年成交價約落在23-24萬左右。 4.海科大週邊:
綜合以上分析,鄰近行政中心周邊生活機能已發展完整,濱海路南側會是未來淡江大橋開通後最直接受惠的地段。美麗新影城生活圈素地較多,濱海路一帶會是未來幾年推案量的重點區域,若是有考慮海景房型或是第二置產的規劃,則可以考慮看看海科大周邊的個案。而整體房價部分隨著生活機能的完整度而有所影響,從行政中心周邊隨著輕軌沿線,越往西側內部價格越低,而部分海景個案價格則會稍微高些。 ■ 結論綜合上述觀察,淡海新市鎮2020年初普遍房價落在2字頭,現在仍屬於低基期階段,相對低的房價對於首購族及第二置產的客群仍有不小的吸引力。 交通不便一直是淡海新市鎮最引人詬病的問題,而預計在2024年開通的淡江大橋,將使得淡海新市鎮的聯外道路更加方便,而交通狀況的改善,將有機會增加民眾的置產意願,並加速推動區域的發展規劃,有望在2024年帶動一波區域房市的後續補漲,帶來一波新的熱潮,脫離鬼城標籤指日可待。 至於區域氣候問題,由於地段臨海及冬天的東北季風,使整體氣候偏濕冷,這部分建議可藉由選面南向的房子來紓緩狀況。 淡海新市鎮腹地廣大,區域發展需要較長的時間是必然的狀況,而目前開發區域尚集中第一期開發區,如未來第二期發展完善,加上改善的交通狀況,發展潛力值得期待。 文章出處:最好用的實價登錄平台 樂居 |