我不是房产行业的,我说的话不具备专业性和权威性,我只是分享我的投资经历和看法,并不作为投资建议。 投资有风险,请谨慎。 美国投资房产真的这么赚吗?标题里的涨了100万是事实,但是也有那么一点标题党。 我在三藩市买房子的时候,我国内的闺蜜也在深圳买了投资房。去年她告诉我,她买的房子s涨了2、3倍,说如果我当初不在美国买房,把钱拿去深圳买,现在就发财了。 至于租金收益,像旧金山湾区,由于房价本来就很高,投资门槛高,所以出租回报率都比较低,很多时候还要自己补一点钱还贷款或交地税。所以,除非是全现金买房,不然很难做到躺着收租过日子。 美国房产的短期收益是绝对比不上国内房产的,美国房地产市场总体趋势非常成熟,房价相对稳定,房价短期内翻倍增值这样的预期是不太现实的。美国投资房产是不能暴富的,但是美国房产是一个低风险的稳健投资模式,也是能战胜通货膨胀的一个方式。 现在是买房的好时机吗?如果是要买投资房,我个人觉得除非遇上真的特别划算的,不然就先观望。 如果是买自住房,只要有需求且有购房能力,就买。抄底这种事情,可遇不可求。因为真的遇到很便宜的房子,也不一定是你喜欢的。就如奢侈品打折的时候,不是你喜欢的颜色没了就是断码了,何况房子?还有想等银行拍卖屋捡漏的,我个人比较迷信,我觉得如果前房主住那个房子后都破产了,都被银行收了房子来拍卖了,这房子风水能好吗? 要全款买房吗?NO! NO! NO!
(家里有矿的可以忽略。) 投资房怎么选?投资房:买好地段的破房子! 投资房的收益来自房子自身增值和租金收益。 好地段的房子是有市场支撑的,整个地段的房子价格都在上涨,你的房子也会跟着涨。所以哪怕最近湾区房价有所下跌,但是好地段的房子还是各种加价抢破头。 为什么要买破房子?1、买入价高的房子出租回报率低,房价和租金不成正比。举个例子,在南湾100万的房子,租金在$3000-4000/月;但是同地段200万的好房子租金大概也就4、5千。好房子的买价是破房子的2倍,地税也是破房子的2倍,但租金却不是破房子的2倍,所以好房子的出租回报率低,比较亏。 附上贷款购房的投资回报率计算公式: 租金回报率 = 每年净收入/自付额% 2、破房子翻新后能实现快速增值。文章开头有说过,美国房子的自然增长是很慢的,除非翻新房子,例如100万买一个破房子回来,花10万装修,然后150万卖出去,一年时间,房子增值50%。哪怕是自住房,这么操作也比较省钱,把100万的破房子,改建装修成像市场上150万的房子的样子,除了买房省下40万,每年交地税是按照110万(100万房价+10万改建)来付,每年还省下不少税。但是,要手上现金多的人才能玩翻新房,很破的房子,银行可能不愿意贷款。而且翻新装修的钱,也要给现金支付。关于翻新和改建房子我也没有具体操作过,我也不多说了,怕说错误导。 对于湾区的投资者,如果不是非常熟悉装修市场,不能保证改建装修时不被坑;或者手上也没有大量现金,还是要靠银行贷款的,适合选择旧而不破,简单刷个漆就能给出租的那种便宜房子。出租n年后,存一点钱做翻新再卖出,这样就能达到出租收益和增值收益都比较理想的状态。 未来哪里房价会涨?超纲了!我怎么会知道。 我只能不负责任地说:New money去哪里,哪里就涨! 看湾区就知道了,南湾科技公司云集,大量的new money,然后房价疯涨。湾区见面就3大话题:offer,结婚(脱单),买房。湾区的整个社会氛围就是爱买房。一直说房价会跌,但是大家又一直买得很嗨。虽然最近总有逃离湾区的说法,但是离开的大部分是低学历低收入的群体,而新搬来湾区的大多是高学历高收入有购房能力的人。湾区的购房需求还是挺稳的。 我个人觉得值得投资的地方还有达拉斯。去年也去达拉斯看了一下房子,挺喜欢的。20万的房子,租金能在$1700左右,基本能cover贷款和地税等全部支出。影响房价上涨的两个主要因素是就业率和利率。越来越多大公司在达拉斯购买办公楼,也就是达拉斯会越来越多就业岗位,并且都是有购房实力的高薪岗位,大量new money的诞生,购房需求增加,房价自然就涨。所以我觉得达拉斯的房子投资门槛低,出租回报率好,还有升值潜力。无奈我没钱。 有满足自住,收租,升值的房吗?单身,或者是短期内不考虑结婚生娃的小情侣要买自住房,购房预算90万左右。 但是单身一个人住一个single-family,又觉得还款压力大,也有点浪费空间(家里有矿可忽略)。 也不想把房间分租出去,因为觉得自己买的房子还要分租,生活还是像合租的样子,不够精致,不够自由,不够隐私。 那么,请了解一下带有ADU的房子,一次满足自住,收租,升值三个愿望。 ADU,Accessory Dwelling Unit,业主可以在自己的独栋住宅的土地上建设第二套居住单位,或将现有的车库改为ADU。ADU内可以建设自己的厨房,卧室,起居室和卫生间。可以用来出租,或给家庭成员居住。 我是搬来南湾后发现这种类型房子的,三藩市貌似没有,其他地方不太清楚。 直接看例子: 这种就是带有Detached
ADU的房子。主房子和ADU是分开的,各自有独立的门口进出。住主房子和住ADU的人互不打扰,就像是住在隔壁屋的邻居,所以ADU很适合出租。而且首次购买自住房的贷款利率比投资房的利率低。带有ADU的房子,就是享受着首次购买自住房的低利率,然后又可以获得出租ADU的投资收益。 自己住在主房子里,享受自由,或者享受小情侣同居的美好时光。 ADU出租,像例子中的这个,租$1800/月完全没有问题。每月还贷的压力大大减少。 以这个房子为例子,首付18万5,每月还贷+地税等$4200左右,ADU的租金抵掉了$1800了,也就是你每月支付$2400就能住在一个2b2b的single-family,比租房还便宜,并且房子还在一直增值。 关于这个房子的更多资料请看以下链接(这个房子是我为了举例,在zillow上随便搜到的带ADU房子,这个房子现在并不是出售状态,我也不是经纪,这个房子与我毫无关系): 带有ADU的房子和multi-family对比,我个人觉得ADU更适有自住需求的人,multi-family更适合做纯投资房。因为multi-family的房子是连在一起的,隔音等肯定没有single-family好,自己住在里面肯定没有那么爽,例如宅家期间都不能在家里唱K。 最后的话近年来很多文章在反对买房,说年轻人买房做房奴,没有了诗和远方,降低生活质量。 我就一俗人,我觉得买房挺好的,每月把钱投到房子里,减少乱花钱。 而且房租会涨,但房贷不会。房租不断上涨,你付出更多的租房成本,为别人还房贷,而最后自己一无所有。买房了,支付着每月固定的房贷,住着自己的房子,不会再因为高房租而发愁。 当然,买房要有钱,不是说买就买。 如果完全没有钱,那真的没有办法。 但如果你是有一点存款,根据现在的利率每月也能还得起房贷的,那就可以好好考虑一下买房的事情。虽然湾区中位数房价是100万+,但是也还是有便宜一点,踮踮脚能够得着的房子。或许不能一步到位买到你的dream house,但是过几年赚更多钱的时候可以换啊! 买了房子的人,会希望房子涨价,也就会希望房子所在的城市有更好的发展来带动房价,心态是正面的,积极的。带着积极的心态生活和工作,你也会被潜移默化影响的,也会变得更好更幸福。 祝各位安居乐业,幸福健康!
|