公設 比 法規

據住展雜誌統計，2021年截至11月15日止，台北市新成屋、預售屋建案（統計範圍為華廈、大樓建築，不含5層樓以下的公寓、透天）平均公設比為35％；新北市同期平均公設比則為33.9％。而永慶房屋2021第三季網路會員調查，了解消費者對公設比看法，其中95％消費者認為新大樓建案「公設比」在30％以下才合理。

那麼，「公設比」究竟是怎麼算出來的呢？首先得先了解公設定義的範疇。

✔ 「大公」：建築必要設施，由全體住戶按比例共同持有、共同分擔成本，如大廳、管理室、電氣室、水箱、機電室、蓄水池、空調室、屋頂突出物等。

✔ 「中公」：加值休閒設施，由全社區的戶數分攤坪數，如健身房、會議室、閱覽室、宴會廳等。

✔ 「小公」：當層住戶分攤，包含當層梯廳走道、逃生梯、電梯空間等。

至於車位，依照每個建案的規劃而有不同歸屬，法定車位如登記成大公為全體社區住戶共用，買賣隨主建物移轉，假如登記為小公則是為持有車位住戶共用，可獨立買賣移轉。另外，「無頂蓋」的中庭、空中花園、露天游泳池為公共空地，不列入公設比計算範圍。

為什麼公設比越來越高？

在這房價居高不下的年代，「公設比」是許多人看房買房時相當在意的數字，普遍認為公設比高，室內可使用坪數就會變低，接下來我們再來了解背後的原因！

✔ 大樓越蓋越高，逃生梯與排煙室成標配

從2005年開始，建築法規定8樓以上的建築，配有2支逃生梯，11樓以上需有排煙室，因此自此後的新大樓，公設比都會比過去的建築物多3%到5%。

✔ 雨遮不計坪不計價拉升公設比

雨遮是指自窗戶或開口兩側外緣向外起算50公分範圍內的構造物，過去原是可登記的附屬建物之一，自2018年法規修正為不計坪之後導致公設比被拉升。

✔ 小宅成主流商品導致單層戶數增加

房價居高不下，加上人口結構轉變，單身族、頂客族、小家庭為大宗的現象，讓住宅型態逐漸改變，小坪數商品一時在市場上成為主流，當然，也進而影響單一樓層戶數增加，梯廳空間加大，造成公設比變高。

公設比該如何計算？

公設比＝公共設施面積／建物總面積ｘ100%

建物總面積，也就是產權登記的坪數總面積，包含主建物、附屬建物與公共設施，前面提到，哪些設施屬於大公、中公或小公，接下來就是了解附屬建物與較有多爭議的車位了！

✔ 附屬建物
附屬建物是只與主建物相連之構造，包含陽台、露臺、裝飾牆等（2018年之後，雨遮、屋簷不計坪不計價。）很多人買房時覺得室內空間太小，這時候就要注意附屬建物到底佔了幾坪！

✔ 停車空間是最影響公設比的關鍵

簡而言之，如果建商將車道坪數計入車位坪數，便由購買車位的人負擔；反之，如車道坪數計入房屋公設，代表全體住戶一起分攤，如果你剛好沒有買車位，可能就成了冤大頭囉！

公設比為什麼會越來越高？

公設比為什麼會越來越高？

公設比是住戶購買大樓時最重要得比較項目，而近年的公設比數字較以往來的高，主要來自部分法規的修正。

公設比是公共設施在土地法中的「共同使用部分」，表示一定建築物當中非所有權人單獨使用，而是共同使用的範圍。

早期的大樓建築常常只有樓梯間，常被併入在主建物內一起登記，所以當時許多人會認為那是「零公設」，但實際上真正的室內面積與登記權狀面積是有落差的。

80年以後修正，華廈、大樓數量增加，地下室的需求產生，從地下室開始納入計算公設坪數，當時的公設比約落在10~22%左右，比較高的建築物則會落在20~28%。那為什麼現在看到的公設比通常都會落在30%以上呢？

其實這主要牽涉到兩大修法重點：

消防法規修正，增加安全設施規範

自92年的蘆洲大火後，消防法規重新修法規範8樓以上強制要有兩個安全梯間。而為了考量到殘障人士的逃脫方式，也訂定了逃生樓梯間的寬度、梯深以及每層樓的梯廳尺寸，逃生梯的數量、面積增加也提升了公設比的需求坪數。

光是兩個樓梯、電梯、梯廳面積，就佔了為數眾多的公設比，再加上建築需要的機房、水箱配置，以及地下室相關設施等等，讓現在的大樓公設比很難低於30%。如果有些大樓再增加公眾活動設施如：KTV、健身房、閱讀室…等等，那公設比可謂相當可觀。

新制度讓虛坪減少

2018年新實施的建物測量規定，把地下室的登記從以往的牆壁外緣計算，改成從牆壁中心計算，另外雨遮也無法登記，所以在2018年申請建照的建築虛坪都會減少。

消費者在選擇大樓建案的時候，可以依據此修法標準來衡量建案公設比、設施是否符合自己的需求，若有問題也能夠詢問接待人員，讓自己更清楚瞭解該建案的公設比是否合理，是否值得購買喔！

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