房 地 合 一 稅 是 什麼

假設沒有辦法提供取得成本證明文件的話，稽徵機關就會按照他們查到的資料去核定取得成本，如果無查資料，就會用原始取得時，房子的房屋評定現值以及公告土地現值，將它們按照政府發布的消費者物價指數調整後，去核定取得成本。

無法提供「相關費用證明文件」時，其金額如何認定？

假設沒有相關必要費用的證明文件，那麼政府就會以成交價的 3% 當作你賣房的心關必要費用，並且將上限訂為 30 萬。如果相關必要費用超過 30 萬的話，還是要自行提供證明文件，才不會繳納更多房地合一稅喔！

房地合一稅試算表

房地合一稅線上試算
房屋交易舊制稅額試算

房地合一稅 2.0 修改了什麼？

延長短期交易適用高稅率的年限

房地合一稅 2.0 跟 1.0 最大的差異，就是把「短期持有」的時間拉得更長。在房地合一稅 1.0 時，只要持有房屋大於 2 ~10 年，就適用 20% 以下的稅率。
2021 年 7 月後，房地合一稅 2.0 上路，相較於房地合一稅 1.0 對於短期持有的定義又更嚴苛，持有房屋 2 ~ 5 年就需要繳納 35% 的所得稅。

假設持有房子 3 年，扣掉賣房子相關的成本、費用等，需要課徵所得稅的獲利金額為 200 萬。

• 房地合一稅 1.0 ： 40 萬所得稅
  在 2021 年 7月前，房地合一稅 1.0 算出來需要繳納 200 * 20%，也就是 40 萬的所得稅。
• 房地合一稅 2.0 ： 70 萬所得稅
  如果在 2021 年 7 月後賣房，那麼房地合一稅 2.0 算出來則是 200 * 35%，也就是 70 萬的所得稅。
  

營利事業納入房地合一稅適用範圍

除此之外，房地合一稅 2.0 也將國內法人的稅率比照自然人的稅率。避免有民眾透過開公司來降低賣房、賣地需要繳納的稅金。

過去房地合一稅 1.0 並沒有針對法人的房地交易課徵房地合一稅的範圍內，而是統一併入營利事業所得稅，適用 20% 的稅率，也就是不會因為法人的房屋、土地持有時間長短不同，而課徵不同的稅率。

房地合一稅 2.0 上路後，企業房地的短期交易，也會因為持有長度不同，課徵高稅率了。

自住住宅優惠稅率

不過針對自用住宅，只要滿足下列三個條件，就可以享有自用住宅優惠稅率：

1. 個人或配偶、未成年子女持有且居住該住宅滿 6 年
2. 交易前 6 年沒有出租、營業或執行業務使用
3. 個人、配偶、未成年子女交易前 6 年未曾適用自住住宅優惠稅率

自用住宅優惠稅率：

1. 獲利金額 400 萬以下：免稅
2. 獲利金額超過 400 萬的部分：稅率 10%

舉例來說，假設滿足自用住宅優惠稅率的三個條件，賣出房子時獲利金額 500 萬。
那麼，其中的 400 萬免稅，剩下的 100 萬則是適用 10% 稅率，因此要繳納 10 萬的所得稅。

理財學伴貼心提醒：
假設適用自住住宅優惠稅率、獲利金額小於 400 萬，因此免稅的民眾，還是需要申報房地合一稅喔！

重購自用住宅可以退稅

另外，大家不免也會有換屋的需求，針對自用住宅，無論你是「先買後賣」、或是「先賣後買」，只要買屋、賣屋的時間間隔是在 2 年之內，都可以申請「重購退稅」喔！

重購退稅的金額計算：
重購退稅額 = （新屋總價 / 舊屋賣價 ）的比例 * 房地合一稅

• 比例 >= 1：全額退稅
• 比例 < 1：按比例退稅

假設今天新買的房子總價高於、等於賣出房子的價格，那麼賣出房子的房地合一稅就可以「全額退稅」。如果今天新買的房子總價，是小於賣出房子的價格，那就會按照「新屋總價 / 舊屋賣價 的比例退稅」。

舉例來說：

兩年內，買入一間 900萬的房子，賣出一間 1000 萬的房子。
那麼就可以用 900 萬 / 1000 萬，也就是享有 90% 的房地合一稅退稅比例喔！

重購退稅要注意的限制

不過重購退稅還是有一些限制：

• 自用住宅限制

1. 必須在出售前 1 年沒有出租、營業用
2. 本人或配偶、未成年子女設有戶籍
3. 房屋須為本人或配偶所有

• 購買的自用住宅 5 年費不能出售或改做其他用途
  如果有出售、改做其他用途，就必須繳回退稅的部分。

這邊也放上重購退稅的申請連結：申請土地增值稅自用住宅用地重購退稅

房地合一稅如何申報？申報的時間？

了解完房地合一稅後，賣方只要賣出土地、房子都需要自行申報房地合一稅。
申報的時間會按照不同類型的房地交易而異：

• 一般房屋、土地完成所有權移轉登記日隔天的 30 日內
• 房屋使用權交易日隔天的 30 日內
• 預售屋、其座落基地交易日（簡單說：預售屋簽約日期）隔天的 30 日內
• 視為房屋、土地交易的股份、出資額交易日隔天的 30 日內

申報房地合一稅需要附上的文件：

• 房屋、土地交易所得稅申報書（申報書範例）
• 買賣交易契約書影本
• 其他相關文件（取得成本、相關必要費用的證明文件）

房地合一稅常見疑問

繼承、贈與的房屋、土地，取得成本該怎麼計算？

透過繼承、贈與得到的房屋、土地，並不是用當初被繼承人買入房屋、土地的金額，再按照政府發布之消費者物價指數調整後的價值為準來作為取得成本喔！而是要以繼承、受贈當下的房屋評定現值以及公告土地現值作為取得成本。

賣房子、土地虧損，就不用申報房地合一稅？

房子、土地交易如果虧損，還是需要申報房地合一稅喔！沒有按照規定申報的話，可以依法處以 3,000 元以上、30,000 元以下的罰鍰。

預售屋換約的房地合一稅，可以有免稅額 3%？

沒錯，預售屋換約可以有成本 3%的免稅額。
不過近期針對預售屋換約，國稅局認定的「成本」有了變化！
現在國稅局針對預售換約房地合一稅是採取「已付款項加上獲利的 3%」作為成本

過去市場認定預售換約的移轉費用會以「預售屋總價的 3% 或者 30 萬元取其低」，也就是等於有 30 萬的免稅空間，因此過去投資客會利用 30 萬免稅額的空間短線操作，短期小賺一波房價上漲，雖有獲利但投資客還是免稅或低額稅金。

房地合一稅，是自住換房或是投資房地產時一定不能忽略的成本來源。但到底什麼是房地合一稅？ 2021年上路的房地合一稅2.0又是什麼？ 房地合一稅基 、 房地合一稅2.0稅率 分別為何？又該如何計算呢？今天筆者快速的用一篇文章幫大家整理清楚房地合一稅的所有細節！

編按：房地合一稅經常被視為一個房市溫度指標，因為有房地交易就會牽扯到房地合一稅。 受到疫情及打炒房的衝擊，我國房地合一稅已經連五個月下跌， 一直到 2022 年 11 月才終於又見回升，專家認為這是房市回溫的徵兆之一！
房地合一稅主要是針對售屋而有獲利的部分進行課稅，不過原先購屋時成本，以及新購屋移轉時的相關費用，均可列舉扣除。不過，你知道如果想要扣減的費用收據或是發票遺失，就可能會使該筆費用無法從房地合一稅稅額中扣除了嗎？遇到這樣的情況該怎麼辦？內文都幫你整理好了，一起看下去吧！

房地合一稅

「 房地合一稅 」是指將「房屋」及「土地」，以合併後的實際總價格（也就是我們平常交易時所謂的總價），扣除包含實際取得成本（當年你購買的總價）的一些項目後，如果還有獲利的部分，就要課徵這類的所得稅。

📌 一句話解釋房地合一稅：「你賣房的時候有賺到錢，針對賺的部分，要課所得稅。」

感覺房地合一稅這個名詞聽起來超陌生，難不成是政府打房的新手段？還是又是中華民國萬萬稅的一環？

其實這只是把過去的兩種稅合併一起課徵。在房地合一稅法通過之前是採土地、建物分開的雙軌制，如果是因為土地交易而獲得的利潤就按公告現值課徵土地增值稅；是因為房屋交易而得的利潤則是按實價課徵所得稅。

💡延伸閱讀＞＞＞【 2022 打房 】政府 打房政策 有哪些？檢舉炒房有獎金！打房懶人包看這裡！

所以房地合一稅就只是整合這兩者，用意在使房產買賣中針對增值利益（獲利）的課稅方式可以統一，而非各自為政。要注意的是這種所得稅是不能與一般常見的綜合所得總額一併呈報的喔！

房地合一稅課稅範圍

因為 房地合一稅 是在 2016 年後才正式施行，所以要課稅的標的為：

• 於 105 年 1 月 1 日以後「取得」的房屋、土地
• 在 105 年 1 月 1 日以後「出售」的房屋、土地

同時符合這兩個條件就都是屬於房地合一稅的課稅範圍。

房地合一稅試算

講了這麼多，到底房地合一稅應該怎麼算？跟所有稅的公式一樣，都是用「 稅基*稅率 」，所以我們需要分別找出這兩組數字。

房地合一稅稅基

💰房地合一稅稅基＝
房產交易所得（賣價扣買價）－買賣原始取得成本－交易日前 3 年內的房產交易損失金額－依土地稅法規定計算的土地漲價總數額

這邊的「交易日」認定也有些複雜，可以區分為「一般交易」與「特殊交易」兩類。

1. 一般交易原則是以所出售或交換的房地完成所有權移轉登記日為準
2. 特殊交易情形的交易日認定如下：

房地合一稅稅額

應繳納的房地合一稅＝稅基（課稅所得）× 適用稅率（房地合一稅率依照持有時間不同有區別，下面說明）

房地合一稅線上試算！

房地合一稅 公式中因為要考量的東西實在太多，像是稅基公式中的「土地漲價總數額」該怎麼計算呢？ 就算知道計算公式，對於民眾來說要自己計算也有點困難。所以筆者會建議大家如果想要計算房地合一稅可以直接用財政部線上的試算系統偷吃步的處理，避免算錯造成買賣失利！

💡 房地合一稅線上計算＞＞＞

• 房地交易案件是在 110 年 7 月 1 日以前交易
• 房地交易案件是在 110 年 7 月 1 日以後交易

房地合一稅新制稅率

2021年上路的新版的房地合一稅 2.0 稅率 的比例做了很大幅度的調整。持有 2 年內的稅率都被拉到 45%（過去介於 1~2 年之間只要 35％ ）。所以整體來說，對於短期持有買賣的投機客，大力出手，但對於長期持有的稅率也是增加的（自用住宅除外）！

除此之外，這次也終於將預售屋、特定股權交易納入房地合一課稅範圍。雖然稅率調整了，但也還是保留著一些空間。例如：若是因非自願因素出售，還是可以適用排除條款以 20% 課徵，不會被課 35% 或 45% 。（其他部分的例外內容，都還是維持舊版的沒有更動！）

房地合一稅課稅標的持有時間房地合一稅稅率持有時間小於 2 年45%持有時間超過 2 年 ＆ 小於 5 年35%持有時間超過 5 年 ＆ 小於 10 年20%持有時間超過 10 年15%

房地合一扣減費用有哪些？

可以從房地合一稅稅基中扣減的項目包含買賣原始取得成本、交易日前 3 年內交易損失金額以及土地漲價總數額三類，以下分別介紹：

買賣原始取得成本

買賣取得者，其原始取得成本即買入時之成交價額。除了原先取得房地價款可扣除以外，以下支出只要可以提出舉證文件，也都可以列為成本被扣除：

1. 取得達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、 代書費、規費、公證費、仲介費等）
2. 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非 2 年內所能耗竭之增置、改良或修繕費
3. 依土地稅法施行細則第 51 條規定經主管稽徵機關核准減除 之改良土地已支付之下列費用：
   (1) 改良土地費用
   (2) 工程受益費
   (3) 土地重劃負擔總費用
   (4) 因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土 地之公告現值總額
4. 該次交易移轉的相關費用：
   (1) 交易時支付之必要費用，包含如仲介費、廣告費、清潔費、搬運 費、換約費、證券交易稅、手續費等
   (2) 當次交易未自該房地交易所得減除之土地漲價總數額部分之已納土地增值稅稅額，計算方式為［(交易時申報移轉現值−交易時公告土地現值) / 以申報移轉現值計算之土地漲價總數額 × 已納土地增值稅］
   沒有繳交移轉費用相關證明文件的所得人，會由稽徵機關依查得資料核定費用；無查得資料，得按成交價額 3% 計算其費用，並以 30 萬元為限。
   ＊不過，使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等不得列為成本費用。

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• 買房費用有哪些？買房收租還有隱藏成本？買房出租省錢攻略！
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交易日前 3 年內交易損失金額

交易日前 3 年內交易損失金額依房地合一新制計算之個人房屋、土地、房屋使用權、預售屋、股份或出資額交易損失，得自交易日以後 3 年內，自其他新制的交易所得中減除。

土地漲價總數額

土地漲價總數額＝依土地稅法第 30 條第 1 項規定之公告土地現值−前次移轉現值

舉例來說，假設小明出售適用房地合一稅 2.0 之土地 1 筆，該次出售時之公告土地現值為 40 萬元，小明自行申報土地增值稅的土地移轉現值為 60 萬元，前次移轉現值為 30 萬元，那小明可以減除的土地漲價總數額就是 10 萬元（出售時之公告土地現值 40 萬元−前次移轉現值 30 萬元）。
＊註：自行申報土地移轉現值 60 萬元超過出售時公告土地現值 40 萬元部分，不得從土地交易課稅所得減除；但該部分繳納的土地增值稅，則可以額外列為費用。

房地合一優惠稅率？

不過對於一般民眾來說好消息是房地合一稅2.0 還是可有「自用住宅免稅優惠」！只要滿足這三個條件：

• 本人、配偶或未成年子女設籍
• 持有並居住連續滿 6 年
• 且無做為出租與營業使用者

編按：依據《所得稅法》規定，個人出售房地合一，如果要主張自住房屋交易所得 400 萬元以下免稅或者重購自住房地退稅的租稅優惠，需符合納稅義務人或其配偶、未成年子女在該地設籍的條件。假設該房地只由未成年子女設籍，但該子女在 2023 年出售時已年滿 18 歲（2023 年即成年），那該房地就不符合房地合一稅的自住條件囉！
因此建議納稅義務人在出售房屋時可以特別注意，預先將配偶或其他未成年子女遷入，以避免無法申請房地合一優惠稅率。

房地合一稅免稅額

房屋交易的所得如果：

• 獲利 400 萬元以下＝免課房地合一稅
• 獲利超過 400 萬元以上的部分＝房地合一稅稅率 10%

舉例來說：
出售自用住宅總共賺了 600 萬，其中 400 萬可以免稅，剩下 200 萬的獲利以 10% 的稅率計算！

房地合一稅免徵？

雖然說房地合一稅2.0看起來對各種種類房屋、各種買家都嚴格規範，但其實也開放了一些房地合一稅豁免權。在個人方面，共有 7 種非自願的情境可以排除適用房地合一稅2.0：

• 個人因調職及非自願離職（白話文：當你被迫離開原工作城市，在原城市的房子要出售）
• 遭他人越界建屋（白話文：當你的土地被別人侵犯，因此想要轉手）
• 依法遭強制執行（白話文：當你家被法院賣出）
• 因重大疾病或意外需支付醫藥費（白話文：當你是真的因病或意外急用錢）
• 持保護令避開家暴相對人（白話文：當你是因為要躲避家暴對象）
• 繼承房屋後，未經同意遭其他共有人出售房地持分（白話文：當你是被迫賣出）
• 繼承取得不動產及相關房貸，卻無力償還（白話文：因為付不出繼承的房貸，所以被迫賣出）

如果面對上述這 7 種情境的是「個人」主體，是可以排除適用房地合一稅2.0的未滿 5 年就出售的重稅！

至於營利事業主體則是有下列 4 項的房地合一稅豁免權情境：

• 遭他人越界建屋（白話文：當公司的土地被別人侵犯，因此想要轉手）
• 依法遭強制執行（白話文：當公司財產被法院賣出）
• 未經同意遭其他共有人出售房地持分（白話文：當公司是被迫賣出）
• 金融機構行使抵押權取得不動產、行使質權取得特定公司股份後，依《銀行法》第 76 條相關規定要求處分財產（白話文：當銀行想要出售得到的抵押、質押不動產）

房地合一稅重購退稅

講解了怎麼計算房地合一稅之後，是不是覺得賣房還有一個這麼重的所得稅，讓你不敢再輕易的買賣房呢？筆者要說，如果今天你是投機客，那自然就該注意，但若你只是因為想要住新的或大的房子所以才想換屋的話，那你大可放心！

因為不論你是「先買後賣」或是「先賣後買」，只要買屋及賣屋之間的時間間隔（以完成移轉登記當日為準）在 2 年以內，且你買的與賣的房產都符合所得稅法有關自住房屋、土地的規定時，你便可以申請「重購退稅」。

也就是當上述條件完備時，你可以申請按第二次購買價格占出售價額的比例，退還依規定繳納的房地合一稅。

舉例來說，如果你賣了一戶舊房（總價 5,000 萬，房地合一稅繳了 200 萬），而你在兩年內又買了一戶新房，如果：

• 新房總價 >= 5,000 萬，則全額退稅
  所以如果新買的房是 7,000 萬，則因為賣房所繳的 200 萬就可以拿回來
• 新房總價 < 5,000 萬，則按 新房總價/舊房賣價 的比例來退稅
  所以如果新買的房是 4,000 萬，則因為賣房所繳的 200 萬* 4 / 5 （ 4,000 萬 / 5,000 萬）= 160 萬就可以拿回來

房地合一稅申報

房地合一稅申報時間

房地合一稅 開始擴大課稅的交易類型，所以需要申報的時機點就不再只限於移轉登記的隔天起算了！總共可以分為以下 4 個時機點，請大家務必在規定時間內完成申報喔！

• 一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內申報
• 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內申報
• 預售屋交易：預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算 30 日內申報
• 股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內申報

房地合一稅申報文件

如前面所說，你必須在申報期限內完成申報！而所需要準備的文件為包含：

• 申報書
• 買賣交易契約書影本
• 其他有關文件（e.g.你想扣抵的費用證明）

房地合一稅2.0常見問題！

Ｑ：賣房賺錢才要繳房地合一稅？

Ａ：如同前面提到的， 房地合一稅 是針對房產交易中的利潤課稅，但這並不代表說如果你是「賠錢賣」就可以不申報喔！
個人交易的房地產如果是屬於前面所述的課稅標的，那即使是交易產生虧損也要在前面說的 4 個申報時間起始點後的 30 日內申報。如果沒有在這些期限內申報，會被處新臺幣 3,000 元以上、 3 萬元以下罰鍰；如果還被發現有需要補的稅額，則會按漏掉的稅額處 3 倍以下的罰鍰。
總而言之，除了極少數的特殊情況，不然不論你賺錢、賠錢都要申報！

Ｑ：房地合一稅新制適用範圍？

Ａ：房地合一稅2.0的適用範圍可以分為以下四種：

1. 105 年 1 月 1 日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法 得核發建造執照之土地（房屋範圍不包括依農業發展條例申請興建之的農舍）。
2. 105 年 1 月 1 日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
3. 105 年 1 月 1 日以後取得之預售屋及其坐落基地。
4. 符合一定條件股份或出資額(不限於 105 年 1 月 1 日以後取得)。

Ｑ：房地合一稅新制適用時間怎麼判斷？

Ａ：只要是在 105/1/1 以後取得的課稅標的，都需要課徵房地合一稅，而課徵適用的制度則會以 110/6/30 為界線切割房地合一稅新舊制的適用，完整資訊彙整如下表所示：

所得人課稅標的標的取得日標的交易日房地合一稅適用制度個人房＋地、房屋使用權105/1/1 以後110/6/30 以前房地合一稅 1.0110/7/1 以後房地合一稅 2.0預售屋105/1/1 以後110/7/1 以後房地合一稅 2.0符合一定條件股份或出資額−110/7/1 以後房地合一稅 2.0所得人房屋標的標的取得日標的交易日房地合一稅適用制度營利事業房＋地105/1/1 以後110/6/30 以前房地合一稅 1.0110/7/1 以後房地合一稅 2.0房屋使用權、預售屋105/1/1 以後110/7/1 以後房地合一稅 2.0符合一定條件股份或出資額−110/7/1 以後房地合一稅 2.0

Ｑ：預售屋倘持有至成屋出售，其持有期間可否併計？

Ａ：預售屋與成屋是不同交易標的！預售屋交屋後再出售成屋，應適用成屋交易所得課稅規定，也就是需以取得所有權登記日為取得日，並以取得日起計算至交易日為持有期間，「不得合併計算預售屋持有期間」。

Ｑ：申報房地合一稅時，可以扣減費用項目的發票不見了怎麼辦？

Ａ：一般來說，計算房地合一稅時，課稅所得可以減除的費用項目包含原始取得成本、交易日前 3 年內交易損失金額以及土地漲價總數額。而原始取的成本中，包含了取得達可供使用狀態前支付之必要費用（如仲介費、代書費等）修繕費、土地改良費用等項目。

不過，日前有位地政士分享客戶案例，他的客戶是在 2017 年 9 月，花 972 萬買了一間房子，並在 2022 年 11 月以 1,050 萬元出售（獲利 78 萬）。該房屋已持有 5 年，房地合一稅稅率為 20% ，依規定還可扣除相關費用。地政士想要把當初購買房屋的 2% 仲介服務費扣除（總計 19 萬 4,400 元），扣除後獲利金額將降至約 58 萬，房地合一稅也可以從原先的 15.6 萬，降至 11.7 萬，可省下將近 38,880 元的稅費！但因為房屋持有多年，客戶早就把仲介費用的發票搞丟，原以為可以使用履保對帳單作為相關憑證補件，結果國稅局表示「仲介費」如果沒有發票，就沒辦法從稅額中扣除！因此費了他們很大的心力，才好不容易找回原先的仲介費發票影本、順利完成申報。

通過上述案例，主要是想告訴大家，無論你的房子要持有多久，未來都不排除有出售的可能，因此購屋時的所有費用發票、收據，都務必要留存下來，已經不見的話也可以盡快去找仲介業者或是相關單位取要憑證影本（很多業者在一定期間後會銷毀當初的收據，所以要記得提早準備！），以避免未來出售不動產時，陷入無法舉證的困境！

Ｑ：這兩年因為疫情的影響，導致我無法歸國而被強制遷出戶籍，想要出售原先的自用住宅還可以適用房地合一稅優惠稅率嗎？

Ａ：原則上不行。依照現行房地合一稅的規定，如果該自住戶只有你自己設籍，卻因為滯留國外導致戶籍被迫遷出，恐怕是無法適用房地合一稅優惠稅率。不過，如果配偶或是未成年子女有設籍在欲出售的自用住宅內，只要符合上述三項規定，出售房地時還是可以適用自用住宅的優惠稅率喔！

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房地合一稅最新消息！

房地合一稅主要是針對售屋有獲利的部分進行課稅，所以房地合一的稅收也間接可以代表房地交易的狀況，專家學者也經常會把房地合一稅作為房市交易溫度的粗估指標。不過，受到疫情、打炒房的衝擊影響，我國的房地合一稅收從 2022 年 6 月開始下跌，一直到 2022 年 11 月，才終於又再出現回升現象，也反映著疫情逐步受控，隨著建商推案等等的情況，房市有逐步回溫的趨勢。