實價登錄新制仲介費

新法令上路「仲介費、裝潢費」都要申報實價登錄？

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】內政部日前公告將裝潢費、仲介費等不屬於交易價格的費用，都列入實價登錄必要申報資料，不動產市場即謠傳未來仲介費、土地增值稅等費用都要申報實價登錄引起譁然，新竹市政府地政處解釋，調整主要目的是為真實呈現交易價格，所以交易總價如果包括土地、房屋以及車位以外的金額時，才需要在申報時特別在備註欄載明。

新竹市地政處曾淑英處長表示，通常一般交易習慣，仲介費、地政士服務費(俗稱代書費)多是在交易總價另外計算收取，這種情形就不用申報註明，除非是特殊交易情形，將這些外加的費用特別約定「內含」在總價之中才須申報，建議大家可以依契約書內容認定，只要契約沒有特別約定交易總價「內含」該費用，就不需要填載。

曾淑英處長進一步表示，實價登錄資訊區分為，申報錯誤直接處罰的「價格資訊」，及需通知後仍不改正才會處罰的「價格以外資訊」，其中「價格資訊」包括交易總價、車位個數、車位價格，但內政部於2021年8月25日將不動產買賣及預售屋實價登錄申報書中備註欄第1項列舉事項，公告為其他價格資訊項目，也就是不動產買賣交易總價「內含」裝潢費、傢俱設備費、土地增值稅或其他稅費、仲介費、地政士服務費及其他非屬不動產價格之費用，預售屋交易總價「內含」裝潢費、傢俱設備費及其他非屬預售屋價格之費用，自公告日起若漏未申報、申報金額錯誤或不應申報誤申報，荷包馬上失血3至15萬元。

地政處指出，邇來有多起實價登錄申報後自行更正又遭裁罰的案例，依規定預售屋實價登錄應由「不動產代銷業或銷售預售屋者(建商、起造人) 」於簽約後30日內申報，不動產買賣實價登錄則應由「買賣雙方」向地政事務所辦理產權移轉登記時共同申報，只要交易總價、車位個數、車位價格以及本次公告的價格資訊項目申報錯誤，都會直接開罰申報義務人，並無任何授權代理人期間內更正不罰規定。因此，請大家在申報前務必再三確認實價登錄申報內容，即使委由代理人申報，也要主動確認不可疏忽。

新聞來源 [買購不動產新聞台https://reurl.cc/bnz1L6]

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房屋交易總價含仲介費 要實價登錄

實價資料是否包含仲介費？目前有些個案有，有些沒有。由於包含仲介費，將拉高價格百分之四至六，足以影響行情判斷，也讓購屋人很困惑。內政部因此公告，要求仲介業者若申報交易總價包含仲介費，應加以註明，以避免個案藉由裝潢家電等費用墊高房價情事。

內政部的公文在本月廿五日發出後，部分業者以為仲介費全部都要申報，等於佣金全都露，不僅可能帶來糾紛，也會影響仲介斡旋彈性空間，大吃一驚。但內政部昨表示，只有在交易總價內含仲介費、裝潢等費用時，才應一併申報註明該費用，仲介費用若是在交易總價另外計算收取，不用申報註明，業者不用擔心。

內政部表示，民眾買賣房屋的交易總價，主要包括房屋土地及車位的價格，但實務上可能會有一些的特殊交易情形，例如會將裝潢家電費、仲介費、土地增值稅等「內含」在總價之中。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，多數仲介業者都有遵守目前買賣雙方收取仲介費不得超過百分之六的規定，並開立發票納稅。以該案解釋來看，只要房價不含服務費，就無需額外申報金額，業者無須過於擔心。

內政部在八月廿五日公告將這些費用規定為「其他價格資訊項目」，在實價登錄申報時必須在備註欄註明其費用，以避免個案藉由裝潢家電等費用墊高房價情事，影響民眾對於市場價格行情判斷。

部分仲介業者好奇是否每案都要申報仲介費，內政部則表示，應依買賣契約內容認定，假如契約沒有特別約定交易總價包含該等費用，就不需要填載。

以一般買賣交易而言，不會將仲介費用包含在契約交易總價內，而是另外向買賣雙方計算收取，在申報時就不用申報仲介費用；但如果契約有約定交易總價內含仲介費，就要一併申報註明，以免受罰。

永然地政士聯合事務所   常晉誠

根據民國110年8月28日聯合報A6記者游智文「房屋交易總價含仲介費  要實價登錄」的報導

該報導針對實價登錄資料是否包含仲介費？目前有些個案有，有些則沒有。由於包含仲介費，將拉高價格百分之四至六，足以影響行情判斷，也讓購屋人很困惑。內政部因此「公告」，要求仲介業者若申報交易總價包含仲介費，應加以註明，以避免個案藉由裝潢家電等費用墊高房價情事。

內政部的公文在110年8月25日發出後，部分業者以為仲介費要全部都要申報，等於佣金全揭露，不僅可能帶來糾紛，也會影響仲介斡旋彈性空間。但內政部表示，只有在交易總價內含仲介費、裝潢等費用時，才應一併申報註明該費用，仲介費用若是在交易總價另外計算收取，則不用申報註明。

內政部表示，民眾買賣房屋的交易總價，主要包括房屋土地及車位的價格，但實務上可能會有一些的特殊交易情形，例如會將裝潢家電費、仲介費、土地增值稅等「內容」在總價之中。

在上述報導中，記者提出因為在買賣交易中申報實價登錄把仲介費等列入之情事，筆者在此為各位做下述分析，做為一般民眾在參考實價登錄時發現價位與市場行情不符的情況該如何辨別？

1. 為何會有俗稱「特殊交易情形」？

首先在上述報導中仲介費一併申報、裝潢家電費、仲介費、土地增值稅

等「內容」在「總價」之中；這都是屬於在買賣雙方簽立契約書之時，

在合約書中有一條「特別約定事項」也稱「特約事項」，雙方達成除了

       合約書上的條款另外達成某條件的共識，例如：土地增值稅本應由賣方

繳納，協商後由買方繳納、只賣房屋或土地其一的交易、為了節稅金雙

方協議交屋日延後……等綜合情況。

1. 參考實價登錄時發現超過「市場行情」時如何辨別？

在上述第1點中提到，因為交易有許多不同的形式來形成，所以再做參考依據時先瞭解附近行情之外，再注意多出來的價金是否為正常數值。

1. 在實價登錄裡，如果有遇到因為特殊交易等情況造成金額上升時，在申報時除了加上買價之外，也要特別注意標示出原因為何，否則會有「登報不實」的可能，會被主管機關依法裁罰並限期改善，如未更正會累次裁罰這點要這需特別注意。

永然聯合法律法律事務所李永然律師也提醒不動產買賣實價登錄已實施一段時間，現在不僅「成屋」買賣，連「預售屋」買賣也要登錄。進行登錄除了注意法律規定，也要注意主管機關的含釋，避免造成錯誤！