如何 避免 拆 屋 還 地 的 判決

土地被占用，未必可以拆屋還地-談「權利濫用」

一、爭執所在

        土地所有人土地被他人無權占有，而訴請拆屋還地的案例很多，但大部分占有人官司卻都敗訴。惟也有少數案例占有人主張「權利濫用」贏得勝訴的。最高法院104年度台上字第2480號判決對「權利濫用」和高等法院看法不完全一樣，判決廢棄發回。實則本案例在一、二審都是土地占用人勝訴，法院判決土地所有人權利行使有「權利濫用」之情形，但最高法院持反對見解。

二、問題解析：

(一)

房屋坐落之基地部分逾越地界，無權占用到鄰地所有人之土地，土地所有人依民法第767條第1項規定，起訴請求拆屋還地；房屋所有人則主張對方之權利行使是「權利濫用」。這裏有關法律條文分別為民法第767條第1項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。有妨害其所有權者，得請求除去者。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」第796條之1：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越者，不適用之。」第148條：「權利之行使、不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」

(二)第二審高等法院的見解

認為構成權利濫用，理由：

1.雖然占用人無法舉證證明有何占有使用土地之合法權源，是無權占有。但被告占用的土地全部總面積才45平方公尺(約13.6坪)，屬寬、深度不足無法申請建築執照與興建建物或申請設置路外平面停車場使用畸零地。

2.房屋屋齡已達57年且占用到的土地面積不多，經結構工程工業技師公會鑑定認為拆除越界建物之工程浩大，於拆除建物時，將損害房屋現有結構安全，有坍塌疑慮，基於安全考量，以整體原狀重建為宜，不宜僅將越界部分拆除，且拆除與補強所需費用不眥。

3.土地所有人因拆屋還地所增加的利益僅127萬44多元，而占有人拆屋還地所受損害共達548萬元，二者差距甚多。

4.房屋占用土地部分，依法並無必須留設防或巷或防火間隔之法律限制，土地所有人主張土地為防火間隔(防火巷)，其有防止火災蔓延功能，有保障他人生命身體財產安全之公共安全之公益目的，不可採。

5.土地所有人購買土地時已知為畸零地，無法單獨申請建築執照，為提升其利用與經濟價值，須與週邊土地合併才能聲請建築，所以提起本件拆屋還地之訴，並無促進土地利用價值之目的。而且鑑定報告僅評估土地於拆屋還地後可能增加之價值，如果土地所有人未能與相鄰土地合併使用申請建照，就算收回土地，仍無法改變土地屬畸零地無法單獨利用之事實。而且，就無權占用土地應給付相當於租金之不當得利，土地所有人已獲得勝訴判決確定，取得土地遭占用之對價，訴請拆屋還地，只是使占用人受有重大損害。

綜合以上，認為土地所有人訴請拆屋還地，應屬權利之濫用。

(三)第三審即最高法院的見解

1.權利之行使，是否已損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損害甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋(參見71年度台上字第737判例)

2.法院於審酌權利人之行使權利是否為權利濫用，雖屬法官本於利益衡量，綜合各種主客觀因素後所為裁量判斷，但法院如將不應列入審酌之因素予以加入，或將本應列入審酌之因素予以排除，則所作之裁量判斷，即難認符合禁止權利濫用原則本旨。雖經台北市建築管理工程處函覆，無留設防火巷或防火間隔之明文；但公共安全之保障，與有無法規限制並不具關聯性，防火巷或防火間隔，其功能目地在於公共安全之維護，縱依當時之法令未加以規定，既然與公共利益有關，自應將該公共安全列入審酌之因素，以落實權利社會化之基本內涵。原審以系爭建物為就有無建築執照之建築物，法無規定須留設防火巷或防火間隔為由，列入審酌因素，而未將無防火巷間隔之情形，列為應為審酌判斷因素之一，依上說明，自可有議。

延伸閱讀

• 談：「預告登記」

• 買生前契約送米，好康之下的法律問題

• 拖欠安養費，被告安養中心告遺棄罪？

※線上免費法律諮詢，點我按讚加入「厝邊好律師」※

擁有一間房子，在當前高房價的台灣社會，對於許多人而言是一個要奮鬥許多年的事情。

然而萬一自己的房子不小心是蓋在別人土地上的時候，這將會是一件令人頭痛的事情，因為很容易被土地所有權人提告拆屋還地！

這時候該怎麼處理呢？

※常見被土地所有權人提告拆屋還地的發生情況‧‧‧

房屋所有人常會面臨被地主告拆屋還地的情況，多半發生在：

◎ 地主提告拆屋還地的情形1：

許多年之前，地主可能同意，但是隨著時光匆匆流去，地主換人以後，而被新地主提告拆屋還地。 

◎ 地主提告拆屋還地的情形2：

蓋房子的時候，自己的房屋不小心一部分蓋到越界超過他人的私有地，而被地主提告拆屋還地。

這時候的屋主，想必是又著急又生氣，更也會苦惱著，能不能不被地主提告拆屋還地呢？在法院裡面又該如何與地主談呢？

畢竟在法律上，侵害到地主的所有權，地主原則上便可以要求越界建築的人要求拆屋還地，返還土地或是謙讓土地。

※成功避免被拆屋還地的三種情形：

◎ 被告拆屋還地，卻可免拆的情形1：

【土地的所有權人，在興建房屋時，不是因為故意或是重大過失的情況下造成越界建築的】

這部分在民法第796條第1項。

民法第796條第1項規定：

「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求一去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。」

◎被告拆屋還地，卻可免拆的情形2：

【土地被越界侵占的地主，知道自己的土地被越界建築或占用，卻消極不處理】

這部分觀察民法第769條的規定，也可以知道。

民法第769條規定：

「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」

◎被告拆屋還地，卻可免拆的情形3：

【土地和房屋原本是屬於同一個地主所有的，但發生土地與房屋間的所有權轉讓】

這部分查閱民法第425條之1的規定，也可掌握。

民法第425條之1第1項規定：

「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」

如果情形符合上述三種情況，房屋所有人便可以在訴訟中主張不用拆除房屋。

當然訴訟上是否能獲得有利之結果，仍然會受到律師、法官、當事人、證據資料等因素影響（【法律小學堂】打官司贏的機會大不大？影響官司勝訴敗訴的因素），雖然法條存在規定，但適用的結果未必是有利。

因此好律師建議，如果碰上自己的房屋有越界建築而被鄰地地主告上法院要求拆屋還地時，還是請教律師如何因應與協助，甚至是請律師與鄰地地主協商，以免損害到自己的權利。

有法律問題想免費法律諮詢嗎？按讚加入並傳送訊息給「厝邊好律師」就可以囉！

案例事實

拆屋還地糾紛在訴訟上的攻防。

本件被上訴人為系爭土地之所有權人，主張被上訴人等8人之有辦理保存登記建物無權占用系爭土地。被上訴人委託林家慶律師對上訴人等起訴請求拆屋還地，第一審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，二審亦判決其敗訴，再上訴第三審後經最高法院發回更審，本次為更一審之判決。

律師解說

一、上訴人主張：

（一）起造系爭建物之人係依地主出具之土地使用權證明書取得建物執照，於該土地上興建系爭建物，伊等買受之，自屬有權占有。

（二）縱被上訴人未出售土地，其將被上訴人之被繼承人之土地所有權狀交付訴外人，應負表見代理授權人之責任。

（三）伊等信賴建築主管機關核發之建造執照、使用執照及地政機關准予辦理建物保存登記所核發之建物所有權狀，善意占有系爭土地，應推定適法有權利。

（四）被上訴人知悉系爭建物公然占有系爭土地逾20年，未行使任何權利，依權利失效原則，應禁止行使權利。

（五）被上訴人訴請拆屋還地無實益，且屬權利濫用亦違反誠實信用原則。

二、我方答辯

（一）上訴人從未提出確有購買系爭土地之買賣契約書原本，亦未曾提出系爭土地之所有權狀正本或影本，又上訴人之前手既為無權占有，上訴人基於買賣關係承受其前手，當屬無權占有。

（二）被上訴人否認曾參與買賣契約書之簽訂，且自始至終均不知該買賣契約之存在，況被上訴人既未曾有授權之行為，又豈應負所謂表見代理之責任。

（三）民國57年間施行之建築法第30條規定應備之土地權利證明文件並非必須提出土地所有權狀，如僅提出土地使用權同意書、土地租賃契約書亦可，且非實質審查土地使用權同意書上簽章之人是否確為真正之土地所有權人，可謂僅屬形式審查。

（四）被上訴人未主張權利僅係單純沉默，並無因其行為造成任何特殊情況，足以使上訴人正當信任被上訴人已不欲行使權利，且上訴人明知其等是無正當占用系爭土地權源之人，絕無所謂信賴應值得受保護之情況等主、客觀因素，實不應受權利失效原則之拘束。

（五）本件系爭土地市價不斐，被上訴人亦有諸多發揮其價值之利用方式，且於拆除系爭房屋時技術上可克服其他使用共同壁房屋於拆除時發生倒塌之危險，是被上訴人為維護其土地所有權之完整性，訴請上訴人拆屋還地，為所有權之正當行使，難謂有權利濫用之情事。

法院判決

勝訴，對造之上訴駁回

經林律師仔細的研究本案事證，提出強而有力且全面之答辯，成功再次說服台灣高等法院法官採信我方之全部抗辯理由，判決對造之上訴駁回，我方獲得勝訴。