Last Updated on 2022-03-12 by Show
法拍不動產物件中,「土地」佔了很大一部分,但「土地」不像房子大多有門牌地址容易從 Google Map 找到實際位置。 本文章將介紹如何用「地號」找到土地位置、怎麼評估土地,以及投標法拍土地有哪些地雷須小心注意! 投資法拍土地風險很高但相對的利潤也高,建議累積一定的知識與實務經驗才下手,如果你是剛入門的法拍新手,千萬不要輕易投入!ps. 我自己也仍然在學習中 🙂
法拍公告中,土地坐落會用「地號」表示。 (1) 查詢官網地籍圖資大多數房子有門牌號碼,只要在 Google Map 輸入地址就可以方便快速地找到,而土地以「地號」標示,土地上不見得會有建築物、不一定有「地址」可以搜尋,所以要靠『導航 + 定位』。 找土地的第一步,就是要知道該土地「地號」究竟在哪個位置?區域範圍有多大? 而最常使用、也是投資土地前必用的 2 個參考網站:
ps. 這 2 個網站都同樣能查詢地號坐標,步驟雷同,下面僅以內政部地籍圖資便民系統舉例。 內政部地籍圖資便民系統怎麼找土地位置?搜尋地號的坐標 ➜ 輸入坐標至導航系統(Google Map 和車用導航) ➜ 到現場後,利用周遭其他標的物與目標物間的距離定位 ➜ 找出目標物的精準位置。 (1) 從地籍圖資系統找出坐標 進入內政部地籍圖資系統 ➜ 選擇縣市、鄉鎮市區、地段號 ➜ 點擊「查詢」 ➜ 在搜尋到的地號框框按滑鼠右鍵 ➜ 取得此位置坐標 ➜ 顯示位置。(範例如下圖) (2) 複製坐標到 Google 地圖和導航系統抓定位 「顯示位置」框框中的 2 種坐標會有些許誤差,最好都使用,互相比對:
(3) 到現場後利用周遭其他標的物與目標物間的距離定位 使用地籍圖資系統找到目標時,也許會誤差約 20 公尺半徑,建議先到現場附近,然後借助周遭房子的門牌地址定位。 這時候地籍圖資系統中相當好用的量測工具就能派上用場,幫助測量 2 點間的距離大概有多少,找出土地較精準的地理位置!ps. 可搭配測距儀(可能引起附近居民注意)或腳步(比較低調 😀 )量測。 操作:點選右上方量測工具的圖示 ➜ 在地圖上點出想測量的 2 點 ➜ 顯示此 2 點的參考距離。 ps. 如果附近沒有房子可供定位,可以找找看有沒有電線桿或配電箱,上面會有 9 碼或 11 碼的電力座標,代入轉換公式找出緯經度坐標。(點我了解更多電力座標資訊及轉換公式) 截圖自上河文化 – 電力座標系統解讀此外,地籍圖資系統還提供其他功能,比如:「鄰近實價」(如下圖)用來查詢附近行情方便比價 … 等。 內政部國土測繪圖資服務雲國土測繪圖資服務雲也可以查詢土地的坐標與形狀,查詢方式跟地籍圖資系統雷同(同樣有量測小工具),還有其他許多好用的功能,例如:切換到 Google 街景、同時上色多個地號方便相互比較等等。 土地分區怎麼查?進入國土測繪圖資服務雲 ➜ 點擊右上方「定位查詢」 ➜ 選擇縣市、鄉鎮市區、地段號 ➜ 點「定位」 ➜ 點「詳細」 ➜ 即可看到該筆土地的資訊,包含使用現況、分區等。 (2) 調閱謄本調閱謄本的主要目的,是要瞭解土地是否在都市計畫內。 如果該地號謄本標示部的「使用分區」和「使用地類別」查詢結果都是空白,表示該土地為都市土地(即都市計畫內,簡稱『都內』),非空白則為『都外』。 全國土地使用類別有哪些?
許多投資土地的人會把焦點放在「都外」土地,因為「都內」土地較少,能獲利的空間也有限,但「都外」土地有許多法規限制,若是沒有搞清楚就容易吃大虧,違法被罰。 非都市土地的「使用分區」與「使用地類別」「都外」使用分區有 11 種: 特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、海域區、其他使用區或特定專用區。(點我看區域計畫法施行細則第 11 條了解更多) 「都外」使用地類別有 19 種: 甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地、殯葬用地、海域用地、特定目的事業用地。(點我看區域計畫法施行細則第 13 條了解更多) (3) 現場探勘現場探勘最主要的目的是「確認行情」。找到土地的正確位置後,比較周遭實際行情,可以利用實價登錄輔助,或者拜訪附近的房仲公司打聽。 ps. 在比價時,要注意兩土地的使用分區和類別是否雷同,如果相差甚遠,價格也許差距很大而不準確,沒有參考價值! (4) 調閱土地使用分區前面提到,可以從國土測繪圖資服務雲查都市計劃及土地使用分區。 但在投標法拍土地前,最好還要到鄉鎮公所申請調閱書面的土地使用分區(或臨櫃詢問都市計劃),做最後確認,並看看有沒有整體開發、土地重劃、俟細部計畫始發建照的備註等。 在都市計畫土地使用分區的文書中,如果沒有「細部計劃」則屬於地雷案件。通常一定都會有「主要計劃」,但「細部計劃」也要完成才能申請建照,需特別小心注意! 投資法拍土地應注意的 13 個地雷(1) 路權為何?是否有既成道路或私設道路?在瞭解路權前,要先知道什麼是既成道路?什麼是私設道路? 什麼是既成道路? 既成道路就是有「公用地役關係」的道路。有些道路是未經政府徵收、所有權仍屬私人擁有的土地。換句話說,地主擁有道路的所有權,但使用權卻屬於公眾,供一般民眾通行。 【補充】公用地役關係之 4 條件:
土地一旦被認定為既成道路,地主要拿回土地使用權,得先跟當地有關單位提出申請。 ps. 如果有挖路、建築、阻擋通行等行為,地方政府經民眾檢舉,可依道路交通管理處罰條例第 82 條、市區道路條例第 33 條開罰。 什麼是私設道路? 私設道路是私人土地內的道路,例如自家通道、社區通道、住戶共用出入口。道路的所有權與使用權都在地主手上,僅供特定人士出入,並不受地政府管轄。 為什麼要確定路權?有哪些情況須注意?【情況一】土地中間有路一塊完整的土地若中間有路穿過,沒辦法完整地開發,其價值通常會比能夠完整開發的土地小很多很多。(如下圖) 投資前如果沒有考慮到土地上的既成道路或私設道路,計算出來的投資報酬率會有很大的誤差。 以既成道路來說,就須考量能不能拿回土地使用權、怎麼拿回使用權 …;而私設道路,就要考量怎麼與使用它的特定群眾協商等問題。 消滅「既成道路」的例子 有些情形可以解除「既成道路」的問題,以上圖來舉例: 如果這塊中間有路的土地以前旁邊的 A 路和 B 路都還沒開發,大家只能從它中間穿越通行,但後來有了旁邊的 2 條路,所有權人可以訴請不動產役權消滅。(根據民法第 859 條) 民法第 859
條: 【情況二】土地與公路隔絕(沒有路權)臨路的土地通常比沒有臨路的土地還搶手。 若發現想投資的土地沒有直接連到公路(如下圖的 A 地),中間夾著其他土地(如下圖的 B 地),須從地籍圖資系統查詢判斷 B 地是未徵收土地、既成道路、或私設道路,訂定不同的對策去計算 A 地的投資報酬。 另外,無路權的土地可評估是否能主張「袋地通行權」。 袋地通行權當一塊土地被其他人的土地環繞並與公路隔絕,則為「袋地」。根據民法第 787 條第一項,若土地與公路無聯絡道路的原因非人為破壞的結果,土地所有人得經過其他所有權人的土地到達公路,即「袋地通行權」。 也就是說,袋地通行權是指沒有對外聯絡道路的土地所有人,在鄰地的通行權。 民法第 787 條: 如果可以行使袋地通行權,就能化危機為商機,土地就有投資並獲利的機會。(點我了解更多袋地通行權) 不過,因為通過鄰地會造成鄰地所有權人損害,擁有通行權的人應給予補償,目前民法並沒有規定補償的標準,在實務上需以所有權人受損害的程度來判定,而通行權人因通行而得到的利益,不能作為補償的標準! (2) 是否為「法定空地」?法院查封不動產時,不見得會清查土地是否為法定空地,而法定空地不能分割。所以,不能只依賴法拍公告上的資訊來判斷,最好在投標之前申請謄本,仔細看清楚有沒有相關註記。 民國 103 年來,地政機關逐步清查,對建管處建照資料,法定空地註記在謄本,建立「套繪管制」。若無註記,不代表無套繪,須由所有權人向建管處申請查知。 被套繪的土地謄本上通常會註記「未經解除套繪管制,不得辦理分割」。ps. 如果是農地,可能額外還有「已興建農舍」的記載。 此外,民國 73 年 11 月 7 日之前,法定空地可以過戶到私人名下;在民國 73 年 11 月 7 日之後,才規定法定空地必須要社區所有人共同持分。 如何用建蔽率推算是否為法定空地?法拍公告中,如果土地是拍賣部份持分,可利用建蔽率來推算是不是法定空地,步驟如下:
舉例:法拍土地 F 佔某地號的部份持分,有 80 坪。同一地號上有 A、B、C、D、E 棟建築。(如下圖)
(3) 是否存在「可選擇性優購」?投標法拍土地須特別注意「優先承購權」,其法源根據有二:
什麼情況會可選擇性優購?假設小新遭法院拍賣不動產,他有土地的部份持分與房屋的部份持分: 房屋和土地的持分比例與組成一樣,通常不可選擇性優購。 房屋和土地的持分組成不同,也許可選擇性優購。 房屋和土地的持分組成不同,也許可選擇性優購。 假設小新遭法院拍賣不動產,他有 2 筆土地的部份持分: 2 筆土地的持分比例與組成一樣,通常不可選擇性優購。 2 筆土地的持分組成不同,也許可選擇性優購。 2 筆土地的持分組成不同,也許可選擇性優購,或者部份可選擇性優購、部份不可選擇性優購。 (4) 土地使用分區有沒有列出「細部計劃」?土地使用分區的書面證明中,通常一定都會有「主要計劃」,而「細部計劃」則不見得會有。 沒有「細部計劃」就沒辦法申請建照,如果投資土地有蓋建築物以賺取更多報酬的打算,在投標前就千萬要再三確認謄本上的註記! (5) 是否含有「畸零地」?「畸零地」就是指面積狹小、地界曲折的土地。 如果你想投標的土地旁邊有塊很小的畸零地,但這塊畸零地不包含在拍賣中,投標前千萬要調謄本查清楚,仔細研究日後它會不會影響到土地開發的價值。 若是畸零地佔據重要的一角,為了土地整合不得不收購,有些不良的地主會藉機開高價,這類相關新聞層出不窮,比如下面這則新聞: 不過,有些縣市修訂自治條例,解決畸零地「以小吃大」問題,如:高雄市(高雄市畸零地使用自治條例)。 (6) 法院公告中地號與建號是否坐落在同樣的位置?有沒有「東屋西地」的情形?通常房子與其坐落的土地同屬一人,法院會一起拍賣,但不見得房子和土地的持有人組成與比例都會相同。 舉例,甲被查封不動產,他持有某房子(假設 A 房),但該房坐落土地(A 地)的地主是另一人(假設乙),此外甲還持有另一塊地(B 地),法院很可能將甲持有的 A 房和 B 地一起拍賣,導致「東屋西地」的情況。 這時候,就要去地籍圖資系統或國土測繪圖資服務雲查詢地號,比對建號和地址,確認是不是坐落在同一個位置,要知道位置不同,極大機率跟原本預想的投報率差十萬八千里! (7) 是否為「公同共有」?「公同共有」即共有人共同擁有全部財產,無特定比例分配。這種情況常發生在『繼承』,舉例如下圖: 當看到「公同共有」時,建議:
仔細檢查有沒有漏網之魚,一定要確認所有共有人都列入債務人才投標,因為如果只列出部分共有人,在遺產分割前完全不知道最後會分幾分之幾給債務人(不見得會平均分配),萬一分得很少就虧大了! (8) 有沒有「刑事機關禁止處分登記」?通常發生在刑事機關尚未處理完畢,債權人就向法院聲請拍賣的時候,拍賣公告上就會看到「刑事機關禁止處分登記」。ps. 大部分是因詐騙而查扣。 禁止處分登記塗銷前,持有人什麼都沒辦法做,等於擁有一個凍結、無法任意處置、只能放在那裡的東西。 如果遇到這類物件,一定要查清楚它什麼時候可以塗銷,等塗銷後再去投標,避免被套牢! (9) 土地內是否包著另一地號的土地但該地號未列入拍賣?如果欲標的土地中間包著另一地號、未臨路的土地,類似一個『空洞』,而法拍公告中沒有把那塊『空洞』的土地列入拍賣,投標前就要調閱謄本查詢地主是誰。 倘若它是私人土地,未來很可能要讓它 2 米路連通至道路(袋地通行權)。 (10) 是否須代繳土增稅或地價稅?若拍定價額不足以扣繳土地增值稅或地價稅,法拍公告上會註明由拍定人代為繳清差額。 這時候,就要先查清楚需補繳的土增稅或地價稅金額多少、會不會高於該物件的拍定價 …,並把這部分列入投標成本去計算報酬率。 延伸文章:買法拍屋或土地有什麼費用?法拍投資需評估的 8 大成本 & 7 大稅費 (11) 是否有「三七五租約」?投標土地前還要注意有沒有三七五租約,因為之後要買賣時地主必須補償佃農,這部分亦須列入投標成本,確定投資報酬率夠高才下手。 若租佃協商不成,調處判決的金額通常為當期之公告現值減除土地增值稅後餘額的 1/3(或分地)。 ps. 調處費用 15000 元,由調處申請人繳納。 ps. 佃農對該三七五租約的私有耕地具有優先承買權。 (12) Google 地圖位移?常用 Google Map 找路的人都遇過,偶爾會被導航到奇怪的地方,影響現場探勘判斷土地坐落地點。 要知道有臨路的土地和不臨路的土地價格就會差很多,所以保險起見,一定要搭配地籍圖資系統或國土測繪圖資服務雲相互比對確認土地實際位置! (13) 未拍賣建物的土地?若想標的土地上有建物,但該建物未列入拍賣,通常得標後會面臨 2 種情況:
造成這 2 種不同情況的關鍵在於「地上權」,即為「在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權」,地上權分作「一般地上權」與「法定地上權」。 而「土地被房屋壓一輩子」是最糟的情況,是因「法定地上權」導致,所以,投標之前千萬、千萬、千萬(很重要所以說 3 次)要查仔細!
一般(意定)地上權必須雙方偕同到地政機關完成設定登記,才能生效,登記未完成前,即使雙方契約約定也不會產生地上權。 大多發生在租賃之租期很長的時候,承租人可要求出租人在謄本上設定地上權! 拍賣公告大多會寫到「一般地上權」,而「法定地上權」大多不會寫出來,需要自己去查。 法定地上權當土地與其土地上的房屋同屬一人所有的當下,房屋便開始產生法定地上權,就算後來土地與房屋再分給不同人持有,此法定地上權也會一直存在,直到該房屋滅失。 民法第 425-1 條: 民法第 876 條: 民法第 838-1
條: 如何查知有無法定地上權?(1) 探訪左鄰右舍 詢問要點:
(2) 調異動索引謄本 房子和土地的謄本要一起調,這樣才能比對時間,確認有沒有在某個時間房子和土地同屬一人。 ps. 至地政事務所申請,一份 20 元。 (3) 查司法院訴訟判決文 可以上司法院法學資料檢索系統查詢,找找有沒有相關的判決書。 得標的土地上有法定地上權的建物怎麼辦?
ps. 一般而言,標到此類土地只能跟佔地人要租金(依土地法),年息最高 10%,但大多為 5%,相當於申報地價的地租 = 公告地價的 8 成 (公告地價是公告現值的 1/3,最多 1/2)。 其他相關補充農地開發:常見的土地投資方式之一若使用分區為特定農業區、一般農業區、森林區、山坡地保育區,使用地類別為農牧用地,則此地為耕地。耕地與非耕地的不同在於耕地分割最小面積為 2500 平方公尺(約 750 坪)。 農耕地怎麼分割?每宗耕地分割後每人所有面積未達 0.25 公頃者,不能分割。但下列情形之一者,不在此限:(截自內政部地政司連結)
農地開發的商機為何?農地轉特定目的事業用地,建蔽率可從原本的 10% 提升至 60%,是農地開發的商機所在,其中主要 5 大用途有:
農地容許使用與變更編定的詳細列表如下:
結論投標法拍土地首先一定要看清楚公告,接著實地考察土地位置、跟附近鄰居打聽蒐集更多資訊、調閱謄本比對,魔鬼藏在細節中,千萬小心不要踩到地雷。 寶藏也同樣藏在細節中,如果預先訂好解決對策,計算投資報酬率後仍有利可圖,就值得投資! ※ 更多文章: 持分是什麼?怎麼分割共有物?如何投資法拍持分物件賺取利潤? 停車位怎麼計算?法拍停車位為什麼常被佔用或偷賣?如何拿回停車位? 怎麼看法拍公告、查產權、寫投標書?為何會停拍?法拍投標前該做 5 個準備 買法拍屋或土地有什麼費用?法拍投資需評估的 8 大成本 & 7 大稅費 法院為什麼要拍賣不動產?法院如何分配拍賣價金?債權憑證多久更換一次?投資法拍屋必懂! 好的法拍代標公司怎麼找?判斷好代標的 4 面向 & 好代標提供的 4 大服務與 6 個好處 法拍屋好賺嗎?投資法拍屋的重要心態 & 競標前一定要注意且審慎評估的 5 大風險 法拍屋怎麼買?新手必學攻略,一次搞懂法拍流程、投標、貸款與注意事項 法拍物件怎麼判斷租賃關係是不是假租約?假租約如何處理並解決? 如果覺得這篇文章有幫助,請幫我拍手 5 下鼓勵我、支持我,讓我繼續有創作的動力! 如果有任何問題或想分享的資訊,歡迎在下方留言! |