「土地使用分區」 vs「建物用途」 Show 很多人看房子,常常看到土地的「使用分區」寫的是「商業用」。很多仲介說,商業用地做住宅沒有關係,坊間有很多住辦混合大樓,不會有違規使用的問題。但是看新聞時,又曾經看過「商業用地違規住宅 ,市政府要求限期改善」。到底「商業用地」可以買來做「住宅」嗎? 除了看「土地使用分區」,更要看「建物用途」! 許多人買房時,常常忽略「土地使用分區」和「建物用途」。雖然「土地使用分區」是都市計畫裡很重要的一部分,不過,更重要的是:「上面的房子,限定做哪些用途使用」。 土地分區:「住宅用地」➞常見的建物用途:「住家用」、「集合住宅」 舉例來說,一般最常見的是「住宅用地」,上面的房子,不管是在建照、使照、或建物謄本上,都會寫「住家用」或「集合住宅」。這個當然最單純。 不過,難道不是住宅用地,就一定不能做住家使用嗎? 答案是「不一定」。 土地分區:「商業用地」➞常見的建物用途:「住家用」、「一般事務所」 「商業用地」社區,可能部分為「住家用」,部分為「一般事務所」 以「商業用地」為例,有一些建案,他的土地使用分區是「商業用地」,有部分房子,它規劃成「住家用」,也有部分房子,它規劃成「一般事務所」(辦公室)(一般會以A、B、C、D不同棟別、不同用途。或是中低樓層做「辦公室」,高樓層規劃作「住宅」)以這些建案為例,「一般事務所」(辦公室)那幾戶,定價通常會比較低,而且建商交屋的時候,會故意毛胚交屋,讓買方自己裝潢。 例如:2014年,在新北市新莊和樹林交界有個預售屋 Super1,它的土地就是新莊的商業用地。它總共有 6 棟:1F、2F 全部做店面,有兩棟 3-15 樓全部都是登記為「一般事務所」,其他四棟,有一些低樓層做「一般事務所」,高樓層做「住家」。大部分建商都會在合約裡面告知「建物用途」,讓自己免責。如果買「一般事務所」的人,拿來做「住家」,就有可能有「違規使用」的風險。除了收到6-30萬的罰單外,如果限期不改善,還有可能「連續處罰」。 如何避免「違規使用」的風險? 所以,身為買方的我們,要怎麼知道是哪一種呢? 「預售屋」:記得跟建商或代銷要求看「建照」 看「建照」上,你想買的這一戶的「建物使用用途」。 「新成屋」或「中古屋」:記得看「使照」或「建物謄本」 從「使照」或「建物謄本」上,也可以看到「建物使用用途」。如果寫的是「住家用」或「集合住宅」就沒問題喔! 花了大錢, 開開心心買新房, 如果有違規使用的疑慮,不是很嘔嗎?一定要注意喔! (本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處)
商業區限制住宅使用合理嗎?
(圖片提供/House123) 文章目錄 「土地使用分區」 vs「建物用途」 土地分區:「住宅用地」 土地分區:「商業用地」 如何避免「違規使用」的風險? 「土地使用分區」 vs「建物用途」很多人看房子,常常看到土地的「使用分區」寫的是「商業用」。很多仲介說,商業用地做住宅沒有關係,坊間有很多住辦混合大樓,不會有違規使用的問題。但是看新聞時,又曾經看過「商業用地違規住宅 ,市政府要求限期改善」。到底「商業用地」可以買來做「住宅」嗎? 除了看「土地使用分區」,更要看「建物用途」! 許多人買房時,常常忽略「土地使用分區」和「建物用途」。雖然「土地使用分區」是都市計畫裡很重要的一部分,不過,更重要的是:「上面的房子,限定做哪些用途使用」。 土地分區:「住宅用地」➞常見的建物用途:「住家用」、「集合住宅」舉例來說,一般最常見的是「住宅用地」,上面的房子,不管是在建照、使照、或建物謄本上,都會寫「住家用」或「集合住宅」。這個當然最單純。 不過,難道不是住宅用地,就一定不能做住家使用嗎? 答案是「不一定」。 (圖片提供/幸福空間) 土地分區:「商業用地」➞常見的建物用途:「住家用」、「一般事務所」「商業用地」社區,可能部分為「住家用」,部分為「一般事務所」 以「商業用地」為例,有一些建案,他的土地使用分區是「商業用地」,有部分房子,它規劃成「住家用」,也有部分房子,它規劃成「一般事務所」(辦公室)(一般會以A、B、C、D不同棟別、不同用途。或是中低樓層做「辦公室」,高樓層規劃作「住宅」)以這些建案為例,「一般事務所」(辦公室)那幾戶,定價通常會比較低,而且建商交屋的時候,會故意毛胚交屋,讓買方自己裝潢。 例如:2014年,在新北市新莊和樹林交界有個預售屋 Super1,它的土地就是新莊的商業用地。它總共有 6 棟:1F、2F 全部做店面,有兩棟 3-15 樓全部都是登記為「一般事務所」,其他四棟,有一些低樓層做「一般事務所」,高樓層做「住家」。大部分建商都會在合約裡面告知「建物用途」,讓自己免責。如果買「一般事務所」的人,拿來做「住家」,就有可能有「違規使用」的風險。除了收到6-30萬的罰單外,如果限期不改善,還有可能「連續處罰」。 如何避免「違規使用」的風險?所以,身為買方的我們,要怎麼知道是哪一種呢? 「預售屋」:記得跟建商或代銷要求看「建照」 看「建照」上,你想買的這一戶的「建物使用用途」。 「新成屋」或「中古屋」:記得看「使照」或「建物謄本」 從「使照」或「建物謄本」上,也可以看到「建物使用用途」。如果寫的是「住家用」或「集合住宅」就沒問題喔! 花了大錢, 開開心心買新房, 如果有違規使用的疑慮,不是很嘔嗎?一定要注意喔! 延伸閱讀:買捷運共構宅,千萬別忽略這些重點! 延伸閱讀:買建商裝潢好的「實品屋」,要注意什麼? House123 執行長 邱愛莉一直以來,House123成立的使命就是想集合買方的力量,透過我們,讓想買房子的人可以有更多資源, 不管是「安居自住」或是「幸福收租」,讓買賣房子成為一個美好的人生經驗。 歡迎好好運用House123,實現「安居樂業,財富自由」的夢想。 House123 Facebook:https://www.facebook.com/House123tw/ 愛莉老師 Facebook:https://www.facebook.com/elliechiulove/ House123 官網:https://www.house123.com.tw/ 商業用地可以當住宅嗎?民眾常常聽到有不少住宅是違反土地使用分區規則的。 禾禮地政士事務所地政士黃景揚表示,台灣人習慣住商混合使用,政府對商業地的土地使用分區有較大的彈性空間,因此在《都市計畫法》裡規範,部分一般商業區可有一定比例的住宅,也就誕生了所謂的「住商混合大樓」。
商業用地可以蓋房子嗎?像是台北市會在網站上會很清楚的標明可以或不可以當作住宅使用,正常的商業區像是商一、商二、商三、商四,基本上都可以蓋住宅,網站上就不會特別註明。
商業區可以做什麼?商業區:只能做商業使用. 第一種商業區供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及有關商業之使用。. 第二種商業區供住宅區與地區性之零售業、服務業及有關商業活動之使用。. 第三種商業區供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及有關商業活動之使用。. 什麼是商業住宅?為維護較高之實質居住環境水準,供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用,維持中等之人口密度與建築密度,並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
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